55 آنلاین- مجلس شورای اسلامی در ماه های اخیر، در پی تصویب یک طرح با عنوان طرح جهش تولید و تامین مسکن بوده و در این چارچوب، نمایندگان مجلس تاکید دارند که سالیانه یک واحد مسکونی ساخته شود.
در همین چارچوب و به منظور ارائه وام مسکن ارزان، یک صندوق ملی زمین و مسکن تاسیس می شود تا خصوصاً به صاحب خانه شدن افراد محروم و کم درآمد کمک کند.
در گفت و گوی «55 آنلاین» با دکتر سیدمحمود فاطمی عقدا، جزئیات طرح جهش مسکن و میزان کمبود مسکن مورد نیاز کشور بررسی شده است. فاطمی عقدا، استاد دانشگاه است و پیش از این چندین سال رئیس «مرکز تحقیقات راه، مسکن و شهر سازی» وزارت راه و شهر سازی بوده است.
*****
*مجلس طرح «جهش تولید و تامین مسکن» را در دست بررسی و تصویب دارد و بنا به گفته آقای قالیباف رئیس مجلس، این طرح ها در روزهای آینده به تصویب نهایی می رسد و از سال 1400 اجرا خواهد شد. در چارچوب این طرح قرار است سالیانه یک میلیون واحد مسکونی ساخته شود.
مدتی قبل، جنابعالی گفته بودید که ما 5 تا 6 میلیون واحد کمبود واحد مسکونی در کشورمان داریم. اگر این مقدار کمبود واحد مسکونی وجود دارد، آیا ساخت یک میلیون واحد می تواند تاثیر اساسی داشته باشد؟
-یک بحث، کمبود مسکن است و من گفته بودم بین 5 تا 6 میلیون واحد مسکونی کم داریم. یک بحث هم، ظرفیت تولید بوده که مربوط به توان فنی، توان مالی و توان مدیریتی است. هدفگذاری ساخت سالیانه یک میلیون واحد، با توجه به شرایط کشور، یک هدف نسبتاً خوب است. چون باید به خوبی بر ساخت نظارت شود، ساخت و ساز انجام شود و سالیانه یک میلیون واحد مسکونی تحویل داده شود.
این نوع هدفگذاری، کار خوبی بوده و ساخت این تعداد واحد مسکونی، کار بسیار بزرگی است، می تواند نقش موثری در کاهش قیمت داشته باشد و از بازار مسکن، رفع التهاب کند.
طبیعی است که ما سیاستگذاری دولت یا تعیین تکلیف دولتی را داریم و این طرح مجلس، تعیین تکلیف اجرای قانون «جامع ساماندهی عرضه و تولید مسکن» است و در آن چارچوب است. از طرفی، بخش خصوصی و سازندگان خصوصی هم، باز خانه می سازند. اگر شرایط اقتصادی، شرایط رونق باشد و بخش خصوصی و سازندگان نیز، فعال باشد آنها هم سالیانه چیزی حدود 400 هزار تا 500 هزار واحد می سازند.
بر این اساس و به نظر من این هدفگذاری، هدفگذاری خوبی است و می تواند برای رونق دادن بازار ساخت و ساز و به دنبال آن رونق بقیه صنایع و ایجاد اشتغال، بسیار موثر باشد.
*با وجود قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن که در سال 1387 تصویب و اجرایی شده و بیش از 10 سال است که آن قانون وجود دارد، آیا نیاز بود که مجلس دوباره به این موضوع ورود کرده است؟
-این طرح جهش تولید و تامین مسکن، در راستای عمل به قانون جامع ساماندهی تولید و عرضه مسکن است. اگر این طرح جدید مسکن به قانون تبدیل شود، تکلیف دولت خواهد بود.
اگر این طرح جدید به قانون تبدیل شود، در حقیقت قانون جدید نیست و در راستای همان قانون ساماندهی تولید و عرضه مسکن است. برای این که آن قانون ساماندهی تولید و عرضه مسکن، اجرا شود باید منابع مالی این کار مشخص شود که از کدام منابع، تامین انجام می شود و آیا از بودجه جاری کشور است یا از منابع مالی بانک مسکن به عنوان بانک تخصصی استفاده می شود یا این که باید بانک های دیگر درصدی از تسهیلات خودشان را به مسکن و این پروژه تخصیص بدهند.
لذا در این طرح و مصوبه جدید مجلس، منابع مالی اجرای قانون ساماندهی تولید و عرضه مسکن مشخص شده که از کجا تامین مالی انجام شود. یک منبع، مالیات بر خانه های خالی از سکنه و زمین های بلا استفاده است. بحث بازپرداخت اقساط وام طرح مسکن مهر نیز مطرح بوده و این که اقساط آن وام در حال پرداخت شدن است.
بخشی از منابع، منابعی است که سالیانه دولت تخصیص می دهد و همچنین منابع دیگری برای این طرح در نظر گرفته شده. بنابراین، طرح جهش تولید و تامین مسکن، بیش تر کمک و تسهیل برای اجرای قانون ساماندهی تولید و عرضه مسکن است که متاسفانه تا حالا به خوبی اجرا نشده بود.
*در مورد نیاز سالیانه به مسکن جدید در کشور، آقای محمود زاده معاون مسکن وزارت راه و شهر سازی، رقم 900 تا 950 هزار واحد را مطرح کرده است. در مقابل، برخی کارشناسان می گویند سالیانه 2 میلیون واحد مورد نیاز است.
جنابعالی این نیازمندی ها و این اعداد و ارقام متفاوت را چگونه تحلیل می کنید و احتمالاً رقم واقعی نیازمندی کدام است؟
-نیاز مسکن که به طور سالیانه اعلام می شود، بر اساس آمار ازدواج هایی است که انجام می شود و زوج های جوان نیاز به مسکن دارند. این آمار نیازمندی به مسکن، صرفاً بر اساس آمار ازدواج است و نه چیز دیگر. ما هیچ آمار دیگری نداریم و این رقم را به عنوان نیاز به مسکن جدید اعلام می کنند.
*در سرشماری سراسری نفوس و مسکن سال 1395 بر این موضوع تاکید شده که سالیانه 670 هزار ازدواج جدید اتفاق می افتد.
-متوسط ازدواج در کشور حدود 800 هزار ازدواج بوده است. روندی که از سال های قبل تا الان داشته ایم، به طور متوسط 800 هزار مورد است. ما اگر به طور متوسط 800 هزار ازدواج را در نظر بگیریم چیزی حدود 800 هزار واحد، نیاز سالانه به مسکن جدید است.
البته اگر با یک مقدار بالاتر در نظر بگیریم تا 900 هزار واحد مسکونی جدید مورد نیاز است ولی در مجموع بین 800 تا 900 هزار، این رقم را برآورد می کنند. البته در سال های قبل، میزان ازدواج کمتر بوده و الان افزایش پیدا کرده است.
محاسبه این نیازمندی نیاز به سرشماری هم ندارد و اداره ثبت می تواند این اعداد و ارقام را اعلام کند و اعلام هم می کند که سالیانه چقدر ازدواج در کشور داریم.
*خانوارهایی که کارشان به طلاق می کشد نیاز به واحد مسکونی جدید و اضافه تر دارند؟
-بله. حتی به غیر از افرادی که ازدواج کرده اند، افراد خودسرپرست هم داریم یعنی دخترانی که سن آنها به بالای 35 سال می رسد و ازدواج نکرده اند در قانون، حکم خودسرپرست را دارند. این افراد هم، می توانند متقاضی مسکن برای خودشان شوند. لذا آمار 800 هزار واحد، یک آمار نزدیک به واقع است.
*آقای حسینی سخنگوی کمیسیون عمران مجلس، گفته که بهای زمین، بیش از 60 درصد نرخ تمام شده مسکن است. از طرفی، آقای دکتر قالیباف رئیس مجلس گفته اند که زمین تقریباً 45 تا 55 درصد هزینه یک ساختمان را در بر می گیرد.
آیا آمار مشخصی در مورد سهم زمین وجود ندارد که بدانیم زمین چقدر از هزینه تمام شده یک واحد مسکونی را در بر می گیرد؟
-بر اساس آماری که من دارم امروزه هزینه هر متر مربع ساخت و ساز خوب به طور متوسط تقریباً 5 میلیون تا 5.5 میلیون تومان است. اگر ما این مقدار هزینه را برای هر متر مربع در نظر بگیریم هزینه ساخت یک زمین 200 متری یا 250 متری که در آن 5 واحد مسکونی 130 متری یا 140 متری ساخته شود، مشخص می شود و قیمت زمین در این مقدار و متراژ توزیع می شود.
البته امروزه قیمت زمین در برخی مناطق شهر تهران، ممکن است به طور متوسط 40 میلیون یا 50 میلیون تومان باشد یعنی بهای زمین 6 یا 7 برابر هزینه هر متر مربع ساخت و ساز است.
ما اگر این هزینه زمین را بر زیربنای ساختمان تقسیم کنیم سهم زمین حداقل در حد همان 45 درصد است. این رقم 45 درصد، حداقل هزینه زمین از کُل هزینه ساختمان است و البته ممکن است آقای حسینی، سخنگوی کمیسیون عمران، ماکزیمم هزینه زمین را در نظر گرفته باشد و بیش ترین هزینه زمین و بیش ترین هزینه ساخت را اعلام کرده باشد.
ما اگر بخواهیم حد متوسط را در نظر بگیریم باید متوسط قیمت زمین را مشخص کنیم و آن هم، در مقیاس کشوری. قطعاً اگر در شهرهای کوچک و استان های دیگر به غیر از استان هایی که کلانشهر دارند و در کلانشهرها نیز به غیر از تهران، آمار متوسط را در نظر بگیریم بهتر جواب می دهد تا این که آمار ما صرفاً بر اساس قیمت زمین در تهران باشد.
*همچنین سخنگوی کمیسیون عمران مجلس گفته وقتی که سالیانه یک میلیون واحد ساخته شود و عرضه و تقاضا ساماندهی شود مسکن از حالت یک کالای سرمایه ای به کالای مصرفی تبدیل می شود.
با توجه به رقم 5 تا 6 میلیون کمبود واحد مسکن که شما به آن اعتقاد دارید، آیا ممکن است با اجرای قانون جهش تولید مسکن در چند سال آینده، عرضه و تقاضای مسکن برابر شود؟
-اولاً چندین سال زمان می بَرد تا نیاز انباشته کشور ما به مسکن رفع شود و به نقطه سر به سر برسیم. اگر همین امروز هم، عرضه و تقاضای ما برابر شود، باز هم نیاز به گذشت زمان داریم تا مسکن از یک کالای سرمایه ای به کالای مصرفی تبدیل شود
برای تحقق این موضوع، بسیاری از قوانین باید اصلاح شوند یعنی صرف تامین مسکن و رساندن عرضه و تولید به میزان تقاضا، کافی نیست تا این کالا را از سرمایه ای به مصرفی تبدیل کند.
تا زمانی که در این کشور، سند مالکیت به عنوان یک سند تضمین در محاکم قضایی و حقوقی شناخته می شود و برای خود فرد هیچ ارزشی قائل نمی شویم، این کالا در زمره کالاهای سرمایه ای بوده و نمی تواند مصرفی شود.
در قوانین حقوقی ما، هر موقع فرد، به عنوان یک فرد پذیرفته شد یعنی فرد و صحبت او را قبول کنند و با این تعبیر، قوه قضائیه به خود فرد و نه سند مالکیت، ارزش بدهد و در ضمن جامعه آنقدر از نظر فرهنگی رشد پیدا کند که فرد متهم یا مجرم، اتهام یا جرم خود را بپذیرد و هر چه را قانون حکم کرد قبول کند، می توانند دیگر تضمین ملک را نخواهند ولی تا زمانی که فقط تضمین ملک را می خواهند، وضعیت فعلی ادامه پیدا می کند.
امروزه اگر ما بخواهیم وام بگیریم باید یک ملک به عنوان تضمین معرفی شود و بانک، سند آن ملک را می شناسد که برگه کاغذ است و چیز دیگری را از ما قبول نمی کند.
*سند یک وثیقه است که اگر فرد وام گیرنده نتواند وام دریافتی را بعداً برگرداند بانک آن ملک و ساختمان را به جای مبلغ وام توقیف کرده و برای مصادره آن اقدام می کند.
-بله ولی تا زمانی که این سند به عنوان تضمین و وثیقه در سیستم مالی و سیستم قضایی ما وجود دارد، مسکن نمی تواند کالای مصرفی شود. در نتیجه، قوانین باید اصلاح شوند، فرهنگ باید اصلاح شود، تولید و عرضه مسکن بر تقاضا پیشی بگیرد و ما کمبود مسکن نداشته باشیم. در ان حالت و در آن زمان، مسکن کالای مصرفی می شود.
برآورد من این است که تحقق این موضوع یک نسل طول می کشد. ما اگر خیلی خوش بینانه فکر کنیم حداقل 30 سال طول می کشد تا این اتفاق بیفتد و البته اگر همه این مولفه ها به درستی جلو بروند.
بنابراین، این طور نیست که اگر ما سالیانه یک میلیون واحد مسکونی تولید کنیم این کالا از حالت سرمایه ای به کالای مصرفی تبدیل شود. به هیچ عنوان، صرفاً با تولید مسکن، این اتفاق رخ نمی دهد و خصوصاً در شرایط فعلی اقتصادی که مردم ما، مسکن را یک کالای سرمایه می دانند.
*وقتی که بخش تولید کشور ما رونق قابل توجهی ندارد به نظر شما آیا سرمایه ها به بخش مسکن و بازار ارز و این نوع بازارها کشیده می شود؟
-بله، همین طور است. هر بازاری که پُر رونق باشد جذب سرمایه می کند. چون سرمایه گذار و پول، به دنبال سود می گردد. اگر امروز، بازار سرمایه و بورس در اوج باشد سرمایه به سمت بورس می رود.
به محض این که در بازار بورس خطر ایجاد شود، مردم احساس خطر کنند و ریسک بالا برود، سرمایه ها به سمت دلار، طلا و مسکن می آید. هر کدام از این بازارها جذابیت داشته باشد سرمایه به آن سمت می رود.
در ضمن، بازار مسکن از قدیم الایام و بیش از چند دهه است که به عنوان یک بازار ثابت و سودآور مطرح است یعنی همه می دانند که این بازار، دیر و زود دارد ولی سوخت و سوز ندارد.
*پس با این طرحی که مجلس در حال تصویب کردن آن است، در نهایت نمی شود با خوش بینی نگاه کنیم و بگوییم اجرای این قانون باعث می شود ساماندهی بخش مسکن اتفاق بیفتد و مسکن بعد از گذشت چند سال، حتماً یک کالای مصرفی می شود؟
-در مدت یک یا دو سال، این اتفاق رخ نمی دهد. چرا که تامین مسکن به اندازه نیاز و عرضه آن در بازار، یک بحث است. تولید مسکن، بازار را باثبات می کند و مانع افزایش و جهش های قیمت می شود. چون اگر مسکن به وفور در بازار وجود داشته باشد جهش قیمت نمی تواند رخ بدهد. در این حالت باید عرضه مسکن، بیش از تقاضا باشد.
در حالتی که بخواهیم مسکن از زمره کالاهای سرمایه ای خارج شود، کشور به سیاست های کلان در حوزه های اقتصادی، فرهنگ، قضایی و مالی نیاز دارد یعنی این اصلاحات باید انجام شود.
*آقای محمودزاده معاون مسکن وزیر راه و شهر سازی در اوایل سال 1399 گفته بود که شهرداری در هفت سال گذشته سالیانه 300 تا 320 هزار پروانه صادر کرده اند. به نظر شما، آیا ممکن است که طرح جهش مسکن در نهایت تصویب و در سال 1400 هم اجرا شود و در همان سال 1400 یک میلیون واحد مسکونی ساخته شود؟
-این 300 تا 320 هزار واحد، متوسط ساخت و ساز بخش خصوصی است یعنی بسازو بفروش ها و کسانی که خانه خودشان را تخریب کرده و نوسازی می کنند. در حالی که در ساخت این یک میلیون واحد مسکونی، دولت ورود پیدا می کند با زمینی که تامین کرده و تسهیلاتی که تامین می کند.
انبوه سازان هم به عنوان کسانی که این طرح را اجرا می کنند، وارد عمل می شوند. آن 300 هزار واحد، میانگین ساخت و سازهای کشور بوده و هست.
*در ساخت همین یک میلیون واحد هم، بخش خصوصی باید به عنوان سازنده وارد شود؟
-بخص خصوصی می سازد ولی این طرح، الزام دولت به برنامه ریزی برای ساخت یک میلیون واحد مسکونی در سال است یعنی دولت باید زمین و تسهیلات آن را تامین کند و سازوکار فروش را در نظر بگیرد. تکلیف دولت، اجرای قانون ساماندهی عرضه و تولید مسکن است.
*یعنی با اجرای قانون جهش تولید مسکن، کل تولید مسکن کشور به یک میلیون و 300 هزار واحد می رسد یا کلاً تعداد واحدها به یک میلیون واحد در سال می رسد؟
-به نظر من، ساخت و ساز بخش خصوصی و معمول، سر جایش هست و دولت چه بخواهد و چه نخواهد، در حال انجام است.
*آقای محمدحسین ادیب، اقتصاددان، اعتقاد دارند ضوابط شهرداری به نحوی است که اجازه نمی دهد واحدهای مسکونی کوچک مقیاس ساخته شود. ایشان می گوید ضوابطی مثل الزام ایجاد پارکینگ ساختمان باعث می شود هزینه تمام شده مسکن بالا برود و برای خانوارهای جدید اقتصادی نباشد و آنها نتوانند مسکن خرید کنند.
به هر حال تحصیلات مقطع دکترای جنابعالی در ژاپن بوده و در ژاپن که جمعیت زیادی دارد واحدهای مسکونی، عمدتاً کوچک مقیاس هستند. آیا ایران هم می تواند به آن سمت گرایش پیدا کند و ضوابطی مثل ایجاد پارکینگ حذف شود تا هم واحد مسکونی کوچک تر باشد و هم این که قیمت تمام شده پایین بیاید و آیا اساساً چنین سیاستی قابل دفاع است؟
-صد در صد قابل دفاع است. اصلاً شهرداری ها باید موضوع داشتن ماشین را از واحد مسکونی و پارکینگ جدا کنند. در ژاپن هم، همین طور است یعنی در ژاپن نمی گویند الزام دارید که تامین پارکینگ کنید. در ژاپن و در بسیاری از محلات، پارکینگ تاسیس شده.
در زمانی که یک فرد بخواهد خودرو بخرد تا زمانی که پارکینگ ملکی و سند دار به اسم خودش یا پارکینگ اجاره ای نداشته باشد، اجازه خریدن خودرو به او داده نمی شود یعنی خودروهایی که در خیابان های ژاپن حرکت می کنند یک برچسب دارند و آن برچسب نشان می دهد که آن خودرو، پارکینگ دارد و اصلاً اگر پارکینگ نداشته باشد، سند به اسم آن فرد صادر نمی شود و نقل و انتقال خودرو انجام نمی شود.
پارگینگ می تواند نباشد یعنی ساختمان الزاماً احتیاج ندارد که پارکینگ داشته باشد ولی اگر افرادی که در آنجا سکونت دارند بخواهند ماشین بخرند، باید پارکینگ اجاره کنند یا یک پارگینگ را در یک جایی در محله خودشان بخرند.
البته در ژاپن، توقف در خیابان ها و کوچه ها و حتی در کوچه های بُن بست، مطلقاً ممنوع است. یک خودرو، حتماً باید پارکینگ داشته باشد ولی اگر یک فرد در ایران فرضاً 4 ماشین داشته باشد فقط برای یک ماشین، پارکینگ تامین کرده و بقیه آنها را در کوچه و خیابان پارک می کند.
اگر قوانین و مقررات، درست رعایت شود و مردم آموزش داده شوند و بدانند که معابر و کوچه ها متعلق به آنها نیست که ماشین خودشان را در آنجا پارک کنند و آنجا حق الناس است، برخی از مشکلات ما برطرف می شود.
در شرع اسلام، ما نمی توانیم در کوچه نماز بخوانیم. چون کوچه، معبر عمومی بوده و بنابراین پارک کردن ماشین در کوچه، به طور شرعی و به طور قانونی، اِشکال دارد ولی چون پارک کردن ماشین عادی شده، در نتیجه کوچه ها و خیابان ها، به پارکینگ تبدیل شده اند.
*پس مناسب است که الزام ایجاد پارکینگ برداشته شود تا هزینه ساخت واحدهای مسکونی پایین بیاید؟
-این یک راهکار است و برخی پروژه ها می توانند پارکینگ نداشته باشند. ممکن است افرادی باشند که نخواهند خودروی شخصی داشته باشند و فقط بخواهند از خودروی عمومی و سرویس های حمل و نقل عمومی استفاده کنند.
این افراد نمی خواهند پارکینگ داشته باشند. در نتیجه ساخت واحدهایی که پارکینگ ندارند ارزان تر تمام می شود ولی به شرط این که در محلات ما، پارکینگ مورد نیاز مردم ساخته شود.
دیدگاه تان را بنویسید