دلالی مسکن پای تلفن | شگردهای سوداگران برای دور‌زدن مالیات بر عایدی سرمایه مسکن چیست؟

 به‌تازگی معاون مسکن و ساختمان وزارت راه‌و‌شهرسازی در اعلام آخرین آمارهای سامانه املاک و اسکان، از شناسایی فردی با مالکیت ۲۰۰ واحد مسکونی از‌طریق سامانه املاک و اسکان خبر داده است. محمود محمودزاده درباره راه‌اندازی این سامانه گفته است: «تاکنون بیش از ۱۳‌میلیون‌و ۵۰۰ هزار واحد مسکونی شناسایی و در این سامانه ثبت شده که برآورد این است که دو‌میلیون‌و ۷۰۰ هزار واحد مسکونی خالی داشته باشیم که از امروز (دیروز)، برای مالکان این واحدها پیامک ارسال می‌شود که واگذاری مالکیت یا اجاره آن را اظهار کنند». محمود محمودزاده همچنین خبر داده ۷۲ هزار واحد مسکونی شناسایی شده‌اند که مالکان آنها افراد زیر ۱۸ سال هستند. مواردی که این مقام مسئول به آنها اشاره کرده است، در قالب شناسایی خانه‌های خالی و در ادامه مالیات‌ستانی از آنها می‌گنجد. در بررسی این موضوع، با علی فرنام، مدرس دانشگاه و کارشناس حوزه مسکن و شهرسازی، گفت‌وگویی داشته‌ایم. فرنام از شگردهایی می‌گوید که عموما برای فرار از مالیات از سوی سوداگران به کار برده می‌شود و راهکارهایی نیز برای جلوگیری از آنها ارائه داده است. این کارشناس همچنین از وجود معاملاتی با نیت افزایش قیمت خبر داده که بین سرمایه‌گذاران و ملاکان بزرگ با مشارکت برخی بنگاه‌ها به‌صورت تلفنی انجام می‌گیرد.

‌‌ معاون مسکن و ساختمان وزارت راه‌و‌شهرسازی به‌تازگی آخرین جزئیات سامانه املاک و اسکان را اعلام کرده و از وجود دو‌میلیون‌و ۷۰۰ هزار واحد مسکونی خالی خبر داده است؛ اصولا این سامانه تا چه اندازه می‌تواند در شناسایی واحدهای مسکونی خالی و مالیات‌ستانی از آنها مؤثر باشد؟

جدای از دهه 70 که برای اولین‌بار موضوع خانه‌های خالی و مالیات‌ستانی از آنها طرح شد، از سال 94 به این‌‌سو، بار دیگر بررسی چگونگی اخذ مالیات از خانه‌های خالی در دستور کار قرار گرفت و در ادامه از سال 98 که با شتاب گسترده قیمت در بازار مسکن مواجه شدیم، این نوع مالیات‌ستانی اهمیت بیشتری یافت. این سامانه از پایگاه‌ داده‌ها‌ی مختلف ازجمله سازمان ثبت اسناد و املاک، سازمان امور مالیاتی، اطلاعات کارت ملی تا شناسایی هویت افراد و...، داده دریافت می‌کند و دستگا‌ه‌های مختلف طبق مصوبه هیئت ‌وزیران ملکف شده‌اند این داده‌ها را در اختیار وزارت راه‌‌و‌شهرسازی قرار دهند و این وزارت نیز در سامانه ذکرشده، داده‌ها را روی یکدیگر سوار کرده و شناسایی صورت می‌گیرد.

‌‌ دسترسی به پایگاه‌ داده‌های مختلف، چقدر تضمین‌کننده دقت این سامانه است؟

به‌دلیل آنکه پایگاه‌ داده‌های مختلفی برای جمع‌آوری این داده‌های وجود دارد، انتظار می‌رود قدرت و دقت این سامانه بالا باشد. یکی از ارکانی که تاکنون اخذ مالیات از خانه‌های خالی اجرائی نشده است، نبود داده‌های کافی بوده است. در واقع پاشنه آشیل، نبود سامانه بود که برخورد دقیق با سوداگران را مختل می‌کرد. اکنون به نظر می‌رسد می‌توان امیدوار بود که ‌دانه‌درشت‌های مورد اشاره، به‌ویژه مالکان حقوقی (بانک‌ها، مؤسسات مالی و...) شناسایی شوند تا هم وارد بازار مسکن نشوند و هم منابع اعتباری‌ آنها با این شیوه بنگاه‌داری دچار مشکل نشود.

‌‌ آیا شناسایی این واحدها، فارغ از مالیات‌ستانی، کارایی ویژه‌ای برای بازار مسکن دارد؟

می‌توان به تزریق آنها به بازار امیدوار بود. بخشی از این واحدها متعلق به مالکان حقوقی است که اساسا تمایلی ندارند که اگر واحد خالی دارند، آن را اجاره دهند. حال اگر این واحدها شناسایی شوند و به آنها اخطار داده شده و مجبور شوند، معمولا به سمت فروش واحدها حرکت می‌کنند که در این ‌صورت سمت عرضه در بازار مسکن تقویت می‌شود. البته باید در مقیاس خودشان از آنها انتظار داشت؛ زیرا این واحدها عموما واحدهای بزرگ‌متراژ یا گران‌قیمت هستند.

‌‌ یک نگرانی اینجا وجود دارد؛ گاهی افراد در سرزمین آبا و اجدادی خود یا به هر حال در مکانی خوش‌آب‌وهوا نیز خانه‌ای دارند که محل سکونت اصلی نیست، آیا آنها هم مشمول مالیات خانه‌های خالی می‌شوند؟

گاهی خانه‌های خالی را غیر از مفهوم سوداگری داریم. در یک‌سری از شهرهای کوچک به‌دلیل محدودیت امکانات، مشاغل و مهاجرت، افراد خانه‌هایی در سرزمین آبا و اجدادی خود دارند، اما در آنجا سکونت نداشته و به تهران یا کلان‌شهرها مهاجرت کرده‌اند. باید به موارد این‌چنینی جدای از مفهوم سوداگری و احتکار نگریست. ضرورت دارد که متولیان در این سامانه، مستمرا پایش را انجام دهند یا جاهایی که انگیزه سوداگری و احتکار وجود ندارد، به نحو دیگری با آن برخورد شود. در بخش‌هایی که سوداگری و احتکار هست، انتظار جامعه آن است که سنگین‌ترین جریمه‌ها و مالیات‌ها از آنها دریافت شود. کمااینکه در طرح دوفوریتی مجلس که اکنون شورای نگهبان آن را دوباره برای بازبینی به مجلس اعاده داده است، هزینه‌های بسیار سنگینی را برای این خانه‌ها تعیین کرده‌اند. با‌این‌حال، قاعدتا دو‌میلیون‌و 700 هزار واحد خالی شناسایی‌شده با انگیزه سوداگری نیستند.

‌‌ معاون وزیر درباره شگردی صحبت کرده که به‌نظر می‌رسد برای فرار از مالیات انجام شده باشد؛ ۷۲ هزار واحد مسکونی شناسایی شده که مالکان آنها افراد زیر ۱۸ سال هستند. چه شگردهای دیگری عموما به کار گرفته می‌شود؟

انواع مختلفی وجود دارد؛ یکی از موارد، صغر سن افراد است یا خانه دیگری به نام آنها نیست و افرادی که احتکار می‌کنند، خانه‌ها را به نام این افراد ثبت می‌کنند؛ زیرا می‌دانند با کدملی این موارد چک می‌شود. بنابراین از پیشنهادهایی که در تدوین طرح اولیه مطرح بود، آن بود که تعداد خانه‌های خالی را بر‌اساس خانوار مشخص کنند؛ مثلا هر خانوار بتواند یک یا دو خانه داشته باشد و اجازه داده شود یک واحد مسکونی هم خارج از محل اصلی زندگی خود داشته باشند و مازاد آن را مشمول اخذ مالیات کنند. البته راهکارهای دیگری نیز وجود دارد. بسیاری از معاملات سوداگرانه اساسا ثبت رسمی نمی‌شوند و به‌صورت قولنامه‌ و مبایعه‌نامه انجام می‌گیرند تا رد رسمی از خود به‌جا نگذارند. حتی بعضا معاملاتی با نیت افزایش قیمت بین سرمایه‌گذاران و ملاکان بزرگ با مشارکت برخی بنگاه‌ها به‌صورت تلفنی انجام می‌گیرد؛ به این معنا که حتی ممکن است کالا (خانه) مورد بازدید قرار نگیرد و مانند یک واحد سکه یا ارز که تلفنی خرید و فروش می‌شود، در یک سال چندین‌ دست خرید و فروش شود و عمدتا نیز نیت آنها سوداگری و احتکار است. این شناسایی باید به نحوی‌ باشد که این افراد نیز به‌درستی شناسایی شوند. گاهی حتی افرادی یک خانه یا برج را نیمه‌کاره رها می‌کنند؛ زیرا می‌دانند قیمت آن در ماه‌های آتی افزایش می‌یابد. بنابراین باید بررسی کرد که این افراد تمکن مالی دارند و واحد را تکمیل نمی‌کنند یا دارایی کافی ندارند؟

می‌توان مالیات بر معاملات مکرر را در نظر گرفت. در این قانون، خانه‌های خالی به خانه‌هایی گفته می‌شود که بین شش ماه تا یک سال خالی هستند. وقتی یک واحد مسکونی چند دست در سال خرید و فروش شود، منطقا همیشه شش‌ ماه خالی خواهد ماند. بنابراین بررسی معاملات مکرر و انعکاس آن در مالیات بر معاملات مکرر در مالیات عایدی سرمایه مسکن، می‌تواند راهکار مناسبی باشد؛ به‌نحوی‌که در معاملات کوتاه‌مدت، مالیات بسیار سنگینی از عایدی اخذ شود. تجربه آن در سطح جهان بسیار رایج است. در واقع فردی که زیر یک سال خرید و فروش مسکن می‌کند، عموما این اقدام او ناظر بر مصرفی‌بودن مسکن نیست و نگاه سرمایه‌گذاری یا سوداگری دارد. جابه‌جایی مسکن در قالب کالای مصرفی برای موقعیت بهتر، متراژ بزرگ‌تر و ...، حق هر خانوار است و باید بین این موارد تفکیک قائل شد. در تمامی این موارد، باید دقت کرد که برنامه‌ریز، سیاست‌گذار یا مجری، هدف ساماندهی و کاهش التهاب بازار مسکن را دنبال کند.

‌‌ چه هدف دیگری می‌تواند وجود داشته باشد؟

ممکن است سیاست‌گذار، درآمدزایی را در قالب ردیف اعتباری درخور توجهی برای دولت در نظر گرفته باشد. اگر این ردیف اعتباری در اولویت قرار گیرد، ممکن است به بخشی از تقاضای مصرفی نیز صدمه وارد کند. معمولا پیشنهاد می‌شود منابع درآمدی از این حوزه، عمدتا یا کامل در حوزه مسکن در قالب کمک به ودیعه مسکن، اجاره‌بها یا مصرفی مانند مسکن اجتماعی و... مورد استفاده قرار گیرد. در واقع باید نگاه تنظیم‌گری بازار دنبال شود. تجارب موفق جهانی به این نحو است که ردیف اعتباری آن سالانه متناسب با رکورد یا رونق در بازار مسکن تغییر می‌کند تا آسیبی به تولید مسکن وارد نشود؛ زیرا اخذ مالیات خانه خالی در شرایط رکود می‌تواند به تولید و عرضه مسکن آسیب جدی وارد کند. بنابراین رقم آن را کاهش می‌دهند که سرمایه‌گذار رغبت داشته باشد آن را تهیه کند.

‌‌ ما در‌حال‌حاضر  شاهد دلالی در شهرهای جدید هستیم که به نظر می‌رسد می‌توان با مالیات بر خانه‌های خالی، فکری به حال آنها نیز کرد.

در شهرهای جدیدی که کاملا تحت نظارت و مالکیت و برنامه‌ریزی دولت‌ها ایجاد شده‌اند نیز در چند سال اخیر با وجود تمام تلاش‌های دولت، تمامی طرح‌های مسکن، مشمول سوداگری شده‌اند؛ به‌نحوی‌که اکنون کمتر مسکن نوسازی را در شهر جدید پردیس با قیمت زیر یک میلیارد می‌توانید بخرید؛ درحالی‌که قرار بود این خانه‌ها برای قشر کم‌درآمد یا با درآمد متوسط باشد. درواقع قیمت پیرو عرضه و تقاضای عادی تنظیم نمی‌شود، بلکه تقاضای دلالی است که قیمت‌ها را جابه‌جا می‌کند. براساس داده‌های آماری و شواهد، بالاتری میزان خانه‌های خالی در کشور در شهرهای جدید وجود دارد. برخلاف خانه‌های خالی لوکس با قیمت بالا در محلات گران‌قیمت، آنچه در شهرهای جدید وجود دارد، می‌تواند بخش عمده‌ای از تقاضای مصرفی را پوشش دهد؛ زیرا مردم توان خرید آنها را دارند.

شرق- شکوفه حبیب‌زاده