در کجای تهران خانه ۷۰۰ میلیون تومانی پیدا می‌شود؟

تازه‌‌ترین آمارهای رسمی درباره سهم آیتم‌‌های مختلف در سبد هزینه‌‌ای خانوارهای شهری نشان‌دهنده تبدیل هزینه اجاره مسکن به ابرهزینه در مقطع زمانی فعلی است. براساس آمارها، سهم مسکن در سبد هزینه خانوارها به 3/ 1 برابر «حد مجاز» رسیده است. تازه‌‌ترین آمار رسمی در خصوص سهم پارامترهای مختلف در سبد هزینه‌‌ای خانوارها نشان می‌‌دهد، هزینه اجاره‌‌نشینی در شهرهای کشور در سال 99 به 43‌درصد افزایش یافته است که یک رکورد تاریخی برای وزن مسکن در سبد مصرفی به حساب می‌آید.

این سهم در ابتدای دهه 90 برابر 34‌درصد و در میانه دهه 90 یعنی در سال 96 برابر 33‌درصد بوده است. رسیدن سهم هزینه تامین مسکن (اجاره‌‌بها) در سبد هزینه‌‌ای خانوارها به 43‌درصد از کل هزینه‌‌های خانوار، نشان‌دهنده افزایش بی‌‌سابقه اجاره‌‌بهاست. این سهم نه تنها در دهه اخیر بی‌‌سابقه بوده است بلکه در یک ونیم دهه اخیر نیز بالاترین سهم هزینه تامین مسکن در سبد هزینه‌‌ای خانوارهای شهری محسوب می‌شود. آمار جدید منتشر شده از سوی مرکز آمار ایران، نشان می‌‌دهد هزینه تامین مسکن برای خانوارهای اجاره‌‌نشین در شهرهای کشور نسبت به ابتدای دهه 90 ونیمه دهه 80 تبدیل به ابرهزینه شده است. در سال 84 سهم هزینه تامین مسکن (اجاره‌‌بها) در سبد هزینه‌‌ای خانوارها برابر 28‌درصد بود. این سهم در سال 90 به 33‌درصد و در سال 95 به 34‌درصد رسید. در سال 99 اما این میزان به 43‌درصد افزایش یافت. این موضوع نشان می‌‌دهد سهم هزینه مسکن(اجاره‌‌بها) در سبد هزینه‌‌ای خانوارهای شهری در انتهای دهه 90 نسبت به ابتدای این دهه، معادل 3/ 1 برابر شده و در مقایسه با نیمه دهه 80 نیز 5/ 1 برابر شده است. نسبت هزینه خالص مسکن به کل هزینه‌‌های خانوار(نسبت اجاره‌بها به سایر هزینه‌‌های خانوارهای شهری)، همچنین در سال 97 به 52/ 35‌درصد، در سال 98 به 82/ 39‌درصد و در سال 99 به 43‌درصد افزایش یافت. بررسی‌‌ها نشان می‌‌دهد در کشورهای دنیا این سهم معادل 30‌درصد است.

  از تهران چه خبر؟

در تهران نیز آمارها نشان‌دهنده رشد بی‌‌سابقه هزینه اجاره‌‌نشینی و سهم هزینه تامین مسکن در سبد هزینه‌‌ای خانوار است. تازه‌‌ترین آمار رسمی منتشر شده از سوی مرکز آمار ایران نشان می‌‌دهد میانگین اجاره‌‌بهای مسکن در شهر تهران بهار امسال در مقایسه با بهار سال گذشته 51‌درصد افزایش یافته است. میانگین اجاره‌‌بهای هر مترمربع واحد مسکونی در شهر تهران در بهار امسال، به 84‌هزار تومان افزایش یافت.  این در حالی است که در مناطق شهری کشور، میانگین اجاره‌‌بهای مسکن در همه ماه‌‌های سپری شده از سال 1400 تاکنون به طور متوسط 50‌درصد رشد کرده است.

این ارقام نشان‌دهنده تورم شدید در بازار اجاره تهران و سایر شهرهای کشور در مقطع زمانی حاضر است.  اجاره‌‌بها هم‌‌اکنون به بزرگ‌ترین مکنده بودجه خانوارها تبدیل شده است. اما سوال و نکته مهم مربوط به این موضوع است که چرا هزینه اجاره‌‌نشینی در شهرها و در سبد هزینه خانوارهای شهری به ابرهزینه تبدیل شده است؟ در پاسخ به این پرسش سه دلیل مهم قابل شناسایی است.

در واقع می‌توان اعلام کرد بنا بر سه علت مهم سهم اجاره‌‌بها در سبد هزینه‌‌ای خانوارهای شهری به ابرهزینه تبدیل شده است و بخش زیادی از درآمد خانوارهای شهری را می‌‌مکد.  اولین دلیل به رشد بیشتر هزینه خانوار در مقایسه با رشد درآمد خانوارها مربوط می‌شود. در واقع در سال‌‌های اخیر تورم عمومی از میزان رشد درآمد خانوارها سبقت گرفته است که این موضوع به معنای کاهش درآمد واقعی خانوارها نیز هست. 

تورم عمومی در سال گذشته 37‌درصد بوده است. در سال 98 نیز این میزان(تورم عمومی) 34‌درصد بود. این در حالی است که اولا درآمد خانوارها طی دو سال اخیر به این میزان افزایش پیدا نکرد و از آن مهم‌تر، هزینه‌های ضروری زندگی از جمله هزینه تامین اقلام خوراکی و مسکن خیلی بیشتر از نرخ تورم عمومی، رشد کرد.علت دوم به فشار غیرمستقیم جهش قیمت مسکن به اجاره‌بها مربوط می‌شود. از آنجا که همواره بخشی از رشد اجاره‌‌بهای مسکن تابع رشد قیمت مسکن است، جهش قیمت مسکن در شهرهای کشور که از سال 97 آغاز شد به تدریج به بازار اجاره نیز سرایت کرد و سطح اجاره‌‌بها نیز به دنبال جهش قیمت مسکن تحت‌تاثیر قرار گرفته و به شدت افزایش یافت. علت سوم رشد اقتصادی نزدیک به صفر در دهه 90 است که سطح رفاه و مصرف خانوارهای ایرانی را کاهش داده است.

  سه آسیب افزایش اجاره‌‌بها

افزایش سهم هزینه تامین مسکن (اجاره‌‌بها) در سبد هزینه خانوارها دست‌‌کم سه آسیب مهم را به زندگی خانوارهای شهری وارد کرده است. اولین آسیب مربوط به کاهش کیفیت زندگی خانوارهای ساکن در شهرها به دلیل افزایش سهم هزینه تامین مسکن است. تبدیل هزینه مسکن به ابرهزینه در سبد هزینه خانوارها در سال گذشته اثرمنفی بر «کیفیت زندگی» خانوارها داشته است. کیفیت زندگی خانوارها از جنبه‌‌های مختلف تحت‌تاثیر قرار گرفته و کاهش یافته است چرا که در نتیجه افزایش اجاره‌‌بها، بسیاری از خانوارها از دسترسی به مسکن ملکی محروم مانده و بسیاری دیگر ناچار به اجاره‌‌نشینی در واحدهای با مساحت کمتر، عمربنای بیشتر و واقع در مناطق ضعیف‌‌تر شده‌‌اند. آسیب دوم مربوط به کاهش «مصرف کالری» خانوارها به دنبال افزایش سهم هزینه تامین مسکن در سبد هزینه‌‌ای خانوارهاست. هزینه‌‌های واقعی خانوارهای شهری در انتهای دهه 90 در مقایسه با ابتدای این دهه 20‌درصد کاهش یافته است. در کل خانوارها به دنبال افزایش سهم اجاره‌‌بها در سبد هزینه‌‌ای خانوارها، ناچار به کاهش سهم هزینه تامین کالری، تفریح، بهداشت و فرهنگ شده‌‌اند. در این دهه به طور متوسط مصرف گوشت در میان خانوارهای شهری 50‌درصد و مصرف لبنیات 35‌درصد کاهش یافته است که علاوه بر افزایش شدید قیمت این محصولات، افزایش سهم هزینه تامین مسکن در سبد هزینه‌‌ای خانوارها نیز یک دلیل مهم برای این موضوع است.  کاهش محسوس سطح رفاه خانوارها نیز سومین آسیبی است که از ناحیه افزایش سهم اجاره‌‌بها در سبد هزینه‌‌ای خانوارها، رخ داده و زندگی خانوارهای شهری را تحت‌تاثیر قرار داده است. تورم اجاره مسکن در کشور در حالی در سال گذشته به طور میانگین به 42‌درصد رسید که این میزان هم‌‌اکنون شدیدتر شده است و در سال 1400 به طور متوسط معادل 50‌درصد به ثبت رسیده است که این موضوع نشان‌دهنده وخامت بیشتر اوضاع خانوارها از ناحیه رشد اجاره‌‌بهای مسکن، در سال‌جاری نسبت به سال 99 و همه سال‌‌های گذشته است. این در حالی است که یافته‌‌های «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌‌دهد در تهران یک رویداد منفی دیگر هم در بازار اجاره رخ داده است؛ مبنی بر اینکه وام اجاره مسکن که براساس مصوبه کرونا به مستاجرها پرداخت می‌شود تبدیل به بهانه‌‌ای شده برای آنکه موجرها دست‌‌کم به همان میزان رقم اجاره‌‌بها را افزایش دهند. این در حالی است که بررسی‌‌ها نشان می‌‌دهد ضوابط و شرایط دریافت این وام به قدری دشوار است که وام اجاره فقط به کارمندان دولت تعلق می‌گیرد. بانک‌ها برای پرداخت وام اجاره تنها ضامن دولتی طلب می‌‌کنند. اما برداشت موجران در بازار اجاره این است که همه مستاجرها «وام به دست» وارد بازار شده‌‌اند بنابراین دست‌‌کم به همان میزان باید رقم اجاره‌‌بها افزایش یابد.