افتتاح واحدهای «مسکن مهر» به نام «طرح اقدام ملی مسکن» | دولت های ما با مسکن برخورد سیاسی و جناحی دارند | چرایی افزایش قیمت با وجود پیش بینی کاهشی کارشناسان مسکن

55 آنلاین-بخش مسکن، یکی از بخش های مهم اقتصاد ایران است. رونق ساخت و ساز در این بخش اقتصاد ایران، موجب رونق صنایع مختلف دیگر از جمله کاشی و شیرآلات و ایجاد اشتغال می شود.

با توجه به کاهش شدید ارزش پول ملی ایران و همچنین کاهش شدید قدرت خرید مردم، برخی کارشناسان پیش بینی می کردند که قیمت مسکن به طور چشمگیری در سال 1399 کاهش پیدا می کند ولی در عمل این طور نشده و متوسط قیمت مسکن در معاملات انجام شده شهر تهران، افزایش نشان می دهد.

در گفت و گوی «55 آنلاین» با دکتر بیت الله ستاریان - کارشناس مسکن- تحولات بخش مسکن و افزایش جهشی قیمت آن، خصوصاً در سال 1399 بررسی شده است.

*****

*در فروردین سال 1399 کاهش 62 معاملات مسکن در کشور ما اتفاق افتاد و البته برخی کارشناسان از جمله آقای دکتر «عبده تبریزی» در اسفند سال 1398 اعلام کرده بودند که کاهش قیمت مسکن به سرعت اتفاق می افتد.

بر اساس آمارهای رسمی، متوسط  قیمت هر متر مربع واحدهای معامله شهر تهران در فروردین سال 1399 در حد 11.2 میلیون تومان بود و در بهمن سال 1399 متوسط قیمت به 28 میلیون تومان رسید. آیا این مقدار افزایش گریز ناپذیر بود و این افزایش به نوعی باید رخ می داد؟

-مشخص نیست که چرا برخی افراد، چنین تحلیل هایی ارائه می کنند. معمولاً این طور است که وقتی قیمت ها 50 تا 60 درصد افزایش پیدا می کند، بعداً در حد 2 درصد یا 5 درصد یا 10 درصد کاهش اتفاق می افتد.

اگر برخی افراد فکر می کنند این مقدار کاهش، پایین آمدن قیمت مسکن است، درست نیست. چرا که برخی به موضوع مسکن، تسلط، آگاهی و آشنایی ندارند. مسکن، مقوله ای است که ما به طور مرتب طی 50 سال درگیر آن بوده و مرتباً با این مشکل مواجه بوده ایم. 

چند وقت پیش شنیدم که یکی از همین افراد کارشناس وعده می داد که مشکل مسکن حل شده و از سال دیگر، ما مشکلی در این بخش نداریم. البته این فرد، از بدنه کارشناسی کشور بود.

*این فرد کارشناس که می گویید چنین اظهار نظری کرده در دولت حضور دارد؟

-این فرد، دولتی نبود و در برنامه های صدا و سیما حضور پیدا می کند. ما دو مشکل در این زمینه داریم. برخی کارشناسان در درون مجموعه دولت بوده و برخی کارشناسان هم در بیرون دولت هستند و مرتباً وعده سر خرمن و وعده خوش می دهند. این نوع افراد کارشناس، می خواهند هم مسئولان و هم مردم را به خواب خرگوشی ببرند.

*همان کارشناسان که در سطح کشور معروف هستند در اواخر سال 1398 گفته بودند با توجه به ناتوانی متقاضیان مصرفی در بازار مسکن، کاهش قیمت واقعی مسکن سرعت خواهد گرفت.

تحلیل آنها بر این مبنا بوده که خریداران نسبت به خرید ناتوان هستند.

-در اصطلاح اقتصادی به این نوع تقاضا، تقاضای موثر می گویند ولی از دیدگاه اقتصادی، ما همه کالاها را می توانیم مورد ارزیابی قرار بدهیم. برای مثال، امسال ما نمی توانیم سیب بخوریم ولی این طور نیست که سال دیگر، دو برابر سیب بخوریم یعنی برای سال آینده ذخیره نمی شود.

اگر کسی امسال توان خرید مسکن نداشته باشد و بی مسکن باشد، این طور نیست که سال بعد، مشکل او رفع شود چرا که این تقاضا به تقاضای جامعه اضافه شود. اگر فرضاً یک جامعه سالیانه 500 هزار واحد مسکونی نیاز دارد و این واحدها عرضه نشود، این تقاضا برای سال بعد حفظ می شود و مجموع تقاضا افزایش پیدا می کند.

در بازار بورس این طور است که یک روز قیمت سهام افزایش پیدا می کند و فردا پایین می آید ولی بخش مسکن، چنین حالتی ندارد.

*متوسط قیمت هر متر مربع مسکن در تهران و در فروردین 1397 در حد 5 میلیون تومان بوده و در اسفند 1398 به 15 میلیون تومان رسیده. این قیمت در اواخر سال 1399 به رقم 28 میلیون در بهمن 1399 رسیده است. 

این وضع نشان می دهد که قیمت مسکن به مرور زمان و به هر دلیل  از جمله تورم افزایش پیدا می کند؟

-بله. در مدت 50 سال گذشته، قیمت رشد کرده و پایین نیامده است. برخی آمار گرفته و اعلام می کنند که مثلاً 5 درصد قیمت مسکن پایین آمده است. در مورد این نوع کاهش ها می توان گفت که در حقیقت این کاهش ها به خاطر این بوده که در بازار، معامله ای انجام نشده.

سامانه املاک اعلام می کند که ما در فلان ماه در حد 3 یا 4 درصد کاهش قیمت داشته ایم ولی وقتی معاملات زیادی در یک منطقه انجام نمی شود و در حد 5 یا 10 معامله انجام شده، این نوع آمار قابل استناد نیست. چرا که ممکن است افراد به صورت ناچاری، اقدام به معامله کنند و چنین وضعی، شرایط معامله را ندارد.

ما این نوع معاملات را در نظر نمی گیریم. برای مثال، ممکن است یک فرد مشکل پاس کردن چک بانکی داشته باشد یا برایش هزینه ضروری پیش بیاید در چنین حالتی، این فرد ممکن است خانه خود را بفروشد و زیر قیمت هم بفروشد. بر این اساس، این نوع معاملات را از آمار خارج می کنیم و در آمار نمی آوریم.

ما کدام تحول را در ساختار اقتصادی ایجاد کرده ایم که الان بخواهیم مدعی شویم در آینده وضع بهتری خواهیم داشت. ممکن است یک فرد، پول نداشته باشد که خرید کند و بازار راکد شود ولی در سال 1400 قیمت افزایش پیدا می کند.

در همان سالی هم که می گفتند قیمت پایین خواهد آمد، معلوم بود که قیمت افزایش پیدا می کند و به طور سرسام آور نیز افزایش پیدا می کند. من حدود 15 سال قبل، پیش بینی کردم که افزایش قیمت شدید مسکن اتفاق می افتد و این موضوع را طی یادداشت هایی به دولت اعلام کردم.

البته من برای سال 1396 و 1397 پیش بینی افزایش شدید قیمت را کرده بودم و با یک سال تاخیر، واقعه اتفاق افتاد. آن موقع، کسی باور نمی کرد که مسکن 3 میلیون تومانی به 60 میلیون یا 70 میلیون تومان برسد و مسکن یک میلیون تومانی به 25 میلیون یا 30 میلیون تومان برسد.

ما هر چقدر گفتیم که با این ساختار کُلی اقتصاد، این افزایش شدید قیمت، اتفاق خواهد افتاد کسی توجه نکرد. الان هم نسبت به افزایش قیمت در سال های آینده هشدار می دهم. ما مطالعه 10 سال آینده ایران را داریم و اگر تغییراتی در ساختار اقتصادی ما رخ ندهد، مساله مسکن نه تنها حل نمی شود بلکه فاجعه ای روی فاجعه خواهد بود.

*قیمت مسکن به طور اسمی افزایش داشته است. برای این که ارزش واقعی را در نظر بگیریم، معادل دلاری چه تغییراتی داشته است؟

-قیمت مسکن طی 30 سال اخیر 1100 برابر افزایش پیدا کرده  ولی قیمت ارز حدود 300 درصد افزایش داشته است. ارز یک بازار موازی و کوتاه مدت در کنار بازار مسکن است.

*منظور این که قیمت مسکن را با دلار بسنجیم و ببینیم ارزش واقعی مسکن بالا رفته یا نه؟

-بازار مسکن، یک بازار دراز مدت است و اگر هم قیمت مسکن بالا نرفته باشد یک سال یا دو سال بعد، بالا می رود. همیشه وقتی که یک شوک به بخشی از اقتصاد وارد می شود و تغییر اتفاق می افتد دو سال بعد، خودش را در بخش مسکن نشان می دهد.

الان قیمت دلار 25 هزار تومان است و در سال 1398 قیمت دلار 12 هزار تومان بود. ظاهراً متناسب با همدیگر، افزایش قیمت مسکن رخ داده ولی همیشه مسکن جلوتر از ارز و طلا بوده است.

اگر معادل دلاری را هم در نظر بگیریم، باز قیمت مسکن بالا رفته و باز هم بالا خواهد رفت. وقتی که قیمت ارز افزایش پیدا می کند و سال بعد، قیمت ارز ثابت می ماند، اثر آن شوک در بخش مسکن تا دو سال ادامه پیدا می کند. 

به همین دلیل است که در طی 30 سال اخیر، قیمت مسکن 1100 برابر شده ولی قیمت دلار فقط 300 برابر شده. اگر آن 1100 برابر هم، یک دفعه دو برابر شود به 2200 برابر می رسد. 

*ما در اکثر سال های گذشته تورم دو رقمی و بالای 10 درصد داشته ایم. چقدر از افزایش قیمت مسکن ناشی از تورم و افزایش قیمت مصالح ساختمانی است و چقدر آن ناشی از تقاضا و دلالی بوده و باعث افزایش قیمت شده؟

-اصولاً سوداگری، دلال بازی و حباب قیمت، سه عنوان اقتصادی در اقتصاد مسکن هستند که در مسکن ایران هنوز اتفاق نیفتاده اند. در 50 سال گذشته، ما نه حباب داشته ایم و نه سوداگری بوده و نه دلال بازی.

دلال بازی در حد یک دهم درصد یا دو دهم درصد، در قیمت مسکن تاثیر گذاشته و نه 10 درصد یا 20 درصد یا 100 درصد. بنابراین، سوداگری در مسکن ما اتفاق نیفتاده و اگر فردی می گوید ما طبق آمار 2 میلیون واحد مسکونی اضافه داریم، ما باید آمار را بررسی کنیم. ما وقتی آمار را بررسی می کنیم، متوجه می شویم که در آمار ما مشکل وجود دارد. 

*در سرشماری سال 1395 کشور اعلام شد که حدود دو میلیون و 585 هزار واحد خانه خالی از سکنه در کشور ما وجود دارد.

-سرشماری سال 1395 ایراد داشت. وقتی در سال 1394 برجام (توافق هسته ای) حاصل شد، مالکان تمام پروژه هایی که پیشرفت فیزیکی 70 درصد و 80 درصد داشتند، به سرعت پروژه های خودشان را در سال 1395 به اتمام رساندند.

این واحدها در سرشماری سال 1395 به عنوان خانه های خالی اعلام شدند. در حالی که این خانه ها، خالی نبودند و تازه ساخت آنها تمام شده بود. بر اساس عرف و ضریب 5 درصدی که در همه جای دنیا و همه شهرها رعایت می شود در حد 5 درصد واحدهای مسکونی خالی باید خالی از سکنه باشد و در ایران نیز باید 5 درصد واحدها، خالی از سکنه باشد.

جدا از این تعداد واحد مسکونی که طبق عرف دنیا باید خالی از سکنه باشند، تعداد 700 تا 800 هزار واحد مسکونی، اضافه داریم و خالی از سکنه هستند.

*دبیر کانون انبوه سازان کشور اعلام کرده که ما 5 میلیون واحد کمبود مسکن در کشور داریم. از طرفی هم آقای آخوندی در زمانی که وزیر راه و شهر سازی بود اعتقاد به مداخله دولت در مسکن نداشت. 

از آبان 1397 که آقای اسلامی، جایگزین آقای آخوندی در این وزارتخانه شد، مداخله دولت در مسکن را که مورد علاقه آقای شخص روحانی رئیس جمهور است، با یک طرح مسکنی با عنوان «طرح اقدام ملی مسکن» عملی کرد. در قالب این طرح قرار بود 400 هزار واحد ساخته شود.

با رونمایی رسمی از این طرح در آبان 1398، ثبت نام متقاضیان شروع شد و در آبان 1399 یک تعداد از واحدهای این طرح افتتاح شد. جنابعالی بعد از این مدت، این طرح دولت آقای روحانی را در حوزه مسکن چگونه ارزیابی می کنید؟

-هیچکدام از دولت های ما، کار بنیادی و اساسی قابل توصیف در حوزه مسکن انجام نداده اند و اگر انجام داده اند حداقل باید تاثیر مختصری در بخش مسکن می گذاشت. اگر چنین کاری انجام شده بود، حداقل دو سال بعدش، چنین فاجعه هایی پشت سر هم اتفاق نمی افتاد.

*اقای روحانی علاقه داشت که یک کار بزرگی مثل «طرح مسکن مهر» انجام شود که به چشم بیاید و «طرح اقدام ملی مسکن» به نوعی مشابه همان است.

-با بررسی طرح مسکن مهر و طرح اقدام ملی مسکن می توان گفت که دولت به دلایل مختلف نمی تواند در این بخش، کار اساسی انجام بدهد. چون مشکل مسکن، ناشی از اقتصاد و کُل ساختار اقتصادی است.

به نظر می رسد که باید ساختار اقتصاد را تغییر بدهند و یک جراحی عمیق در اقتصاد انجام شود یا این که همین وضع فعلی ادامه پیدا کند و مشکل مسکن هم حل نشود. اساساً بخش مسکن، در اختیار بخش خصوصی بوده و قاعدتاً بازار باید خودش را متعادل کند

بازار مسکن، یک بازار هوشمند است و بازاری است که می تواند تولید کند ولی تلاطم هایی که در اقتصاد دولتی ما وجود دارد از جمله بحث های نفت، هسته ای، نقدینگی ایجاد شده توسط دولت و این که بانک مرکزی زیر بلیت دولت است، باعث می شود بخش مسکن به هم بریزد.

دولت های کشورهایی مثل فرانسه، بریتانیا و آلمان، سالیانه 30 تا 40 هزار واحد تولید می کنند. این نوع کشورها مشکل مسکن ندارند و مشکل مسکن آنها به طور کامل حل شده. در این کشورها، فقط درصد کمی از اقشار جامعه، هنوز مسکن ندارند و خودشان نمی توانند مسکن را خریداری کنند.

در ایران طرح مسکن مهر، طرح اقدام ملی مسکن، طرح اجاره به شرط تملیک، طرح ویژه و طرح مسکن اجتماعی، مطرح شده اند ولی اساساً یک وظیفه جاری دولت های کشورهای توسعه یافته، ساخت مسکن برای اقشار کم درآمد است.

*وقتی که گفته می شود 5 میلیون، کمبود واحد مسکونی در کشور وجود دارد این 5 میلیون بیش از آن 30 یا 40 هزار واحدی است که دولت های کشورهای دیگر  در هر سال می سازند.

-وقتی که این مقدار کمبود مسکن وجود دارد یعنی این که در ایران این نوع طرح ها به درد نمی خورند. ساخت این تعداد واحد مسکونی مربوط به کشورهای توسعه یافته است و دولت در سال می تواند 30 تا 40 هزار واحد مسکونی بسازد و به برخی اقشار جامعه تحویل بدهد.

*وقتی که در ایران به طور متوسط 500 هزار واحد در سال ساخته می شود، کمبود مسکن برطرف نمی شود.

-امکان ندارد که با این مقدار تولید مسکن، مشکل ما حل شود و با این اوضاع، هیچوقت برطرف نمی شود. البته بخش خصوصی توان ساخت واحدهای مسکونی مورد نیاز کشور را دارد.

*آیا بخش خصوصی داخلی می تواند واحدهای مورد نیاز را بسازد یا این که بخش خصوصی خارجی هم باید مشارکت کند؟

-بخش خصوصی داخلی و خارجی با همدیگر باید این کار را انجام بدهند ولی بحث بر سر این است که بخش مسکن، بزرگترین بخش اقتصاد ما هست. الان ما نمی دانیم متولی بخش مسکن در دولت، چه کسی است. ما وقتی می خواهیم یک نفتکش را به مقصد خاصی بفرستیم و بر گردد، کارهای زیادی انجام می دهیم ولی این کار را برای بخش مسکن انجام نمی دهیم. 

*پس با این صحبت ها می شود نتیجه گرفت فعلاً مشکل مسکن ما برطرف نخواهد شد و به تقاضا جواب داده نمی شود؟

-با این روش، اوضاع به همین صورت است. ما 15 سال قبل، یک پیش بینی کردیم و این افزایش قیمت در سال های اخیر رخ داد. الان هم همین اتفاق برای 10 سال آینده رخ می دهد. 

بخش مسکن، یک برنامه 10 ساله یا 20 ساله یعنی یک برنامه دراز مدت می خواهد. اصلاً با برنامه کوتاه مدت نمی شود مشکل بخش مسکن را برطرف کرد. هر دخالت کوتاه مدتی، باعث معضلات زیادی می شود. ضمن این که ضرورت دارد که ما ساختار اقتصادمان را تغییر بدهیم.

*اولین واحدهای مسکونی طرح اقدام ملی مسکن در آبان سال 1399 افتتاح شد. در مجموع از کل تعداد 400 هزار واحد این طرح، فقط 11 هزار و 560 واحد در کُل کشور افتتاح شد. خانم پروانه اصلانی (مدیر کُل دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهر سازی) در اسفند 1399 اعلام کرد که رئیس جمهور دستور داده از فروردین سال 1400 هر ماه 20 هزار واحد تا شهریور افتتاح شود. 

در عین حال، تعداد 1610 واحد از آن واحدهای افتتاح شده، واحدهای «طرح مسکن مهر» شهر جدید پرند، هشتگرد و همچنین گلبهار خراسان رضوی بوده که به «طرح اقدام ملی مسکن» تغییر نام داده شده و افتتاح شده اند.

به نظر شما آیا چنین اقدامی شایسته هست و درست است که عنوان طرح ها عوض شود؟

-معلوم است که در خصوص مسکن اصلاً نباید از این کارها انجام شود. مسکن، مقوله ای نیست که بشود به راحتی با آن بازی کرد. البته این نوع کارها، کارهایی است که همه دولت ها انجام داده اند. وقتی که دولت های ما با موضوع مسکن، سیاسی برخورد می کنند، همین اتفاقات در بخش مسکن رخ می دهد و واحدهای طرح مسکن مهر را با نام طرح  اقدام ملی مسکن واگذار می کنند..

*حدود 100 هزار واحد از واحدهای تکمیل شده طرح مسکن مهر در زمان آقای احمدی نژاد، مشتری نداشت. آیا با تغییر عنوان طرح و معرفی آنها به عنوان طرح اقدام ملی مسکن، می شود برای آن واحدها مشتری و متقاضی پیدا کرد؟

-خیر. معلوم است که نمی شود برای آنها کاری کرد. جا یابی و مکان یابی واحدهای مسکن مهر، ایراد داشته و در نتیجه مشتری نداشته یا زیرساخت های لازم را نداشته است. بر این اساس است که بنده، نسبت به سیاسی برخورد کردن با مسکن طی 30 یا 40 سال گذشته، تنفر بسیار بزرگی پیدا کرده ام.

هر کدام از دولت ها، با مشکل مسکن به طور جناحی برخورد کرده اند و به همین دلیل، این معضل باقی مانده و حفظ شده است.

*به هر حال در سال های 1397، 1398 و 1399 ما چند صد درصد افزایش قیمت مسکن داشته ایم...

-در سال 1400 هم افزایش قیمت مسکن خواهیم داشت و افزایش شدیدی هم خواهیم داشت.

*آیا مشتری نداشتن واحدهای مسکونی فعلی باعث نمی شود که قیمت مسکن کاهش پیدا کند؟

-اگر هم قیمت مسکن کاهش پیدا کند رکود تورمی ایجاد می شود یعنی افزایش قیمت خواهیم داشت و همراه با رکود.