بازار زمین در دو سناریو

۵۵آنلاین :

آینده نوسانات قیمت «زمین» در تهران، در قالب دو سناریو قابل بررسی است. گزارش «دنیای‌اقتصاد» از آخرین وضعیت بازار معاملات املاک مسکونی قابل تخریب و نوسازی (کلنگی قابل مشارکت در ساخت در مناطق مختلف شهر) نشان می‌دهد: مطابق تحقیقات میدانی از واسطه‌های ملکی و سازنده‌ها، در حال‌حاضر «التهاب» قیمتی در بازار زمین از حالت تشدید خارج شده و اگرچه سطح قیمت زمین آماده ساخت کاهش پیدا نکرده و همچنان به دلیل افزایش نسبی آن، برای سازنده‌ها قابل سرمایه‌گذاری و مشارکت نیست اما با این حال از شتاب افزایش قیمت این نوع املاک، در برخی مناطق پر ساخت و ساز شهر تهران کاسته شده است. سازنده‌ها با مشاهده «کم شدن شدت رشد قیمت املاک کلنگی»، از یک‌سو به «بهبود اوضاع برای ساخت و ساز جدید» امیدوارند و از سوی دیگر بابت «ملتهب شدن دوباره این بازار (زمین)» دچار تردید و سردرگمی هستند. همین دوگانگی، امکان تصمیم‌گیری بابت ماندن در وضعیت انتظار یا بازگشت به بازار را از اغلب سازنده‌ها سلب کرده است.

در این میان، یک مقایسه بین روند تغییرات قیمت زمین و مسکن در تهران، می‌تواند آینده تورم زمین را قابل پیش‌بینی کند و همچنین روند ۲۷ ساله نوسانات (نرخ رشد) قیمت زمین و مسکن در پایتخت مشخص می‌کند: در چهار دوره رکود و رونق معاملات ملک در شهر تهران، رابطه بین تورم زمین و تورم مسکن از دو فرمول تبعیت کرده است. در فرمول اول که برای دوره‌های قبل‌تر اتفاق افتاده، تورم زمین زودتر از تورم مسکن به نقطه اوج خود رسیده است. تقدم زمانی جهش حداکثری قیمت ملک کلنگی در تهران مطابق این فرمول، فاصله یکساله (زودتر) نسبت به جهش حداکثری قیمت آپارتمان داشته است. در دوره‌هایی از بازار معاملات ملک که رابطه تورم زمین و مسکن از این فرمول تبعیت کرده است، به شکل خودکار، کاهش سرعت رشد قیمت زمین و حرکت تورم زمین به نقطه صفر -وارد شدن به فاز ثبات قیمتی- نیز زودتر از بروز همین نوع تغییرات (کاهش نرخ تورم) در بازار مسکن، رخ داده است.

این فرمول در سال‌های ۷۴ و ۷۵ و همچنین ۸۰ و ۸۱ در بازار ملک حاکم بوده است. در سال ۷۴، تورم زمین به نقطه اوج خود می‌رسد به‌طوری که متوسط قیمت هر مترمربع ملک کلنگی در تهران ۵۸ درصد (بیشترین رشد در آن دوره از رونق معاملات ملک) افزایش پیدا می‌کند و بعد از آن از شیب رشد قیمت زمین کاسته می‌شود. در سال ۷۵، شیب رشد قیمت زمین، کاهشی می‌شود به گونه‌ای که متوسط قیمت زمین در پایتخت رشد ۳۹ درصدی را تجربه می‌کند. تورم مسکن اما در سال ۷۵ به نقطه اوج خود می‌رسد یعنی یک سال بعد از اوج‌گیری تورم زمین. در سال ۷۵ متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی ۶۷ درصد افزایش پیدا می‌کند که ۶ واحد بیشتر از تورم مسکن در سال ۷۴ بوده است. در سال‌های ۸۰ و ۸۱ نیز تورم زمین زودتر از تورم مسکن به نقطه اوج می‌رسد. در سال ۸۰ متوسط قیمت زمین ۶۵ درصد افزایش پیدا می‌کند و سال بعد از آن، شیب رشد قیمت زمین منفی می‌شود و تورم ۵۰ درصدی در این بازار به ثبت می‌رسد در حالی که در بازار معاملات مسکن، سال ۸۱، رشد قیمت به نقطه اوج می‌رسد.

اما در فرمول دوم که ردپای آن را می‌توان در دوره‌های رونق سال‌های ۸۶ و ۹۱ (دو دوره اخیر) مشاهده کرد، تورم زمین و تورم مسکن همزمان به نقطه اوج خود می‌رسند به‌طوری که در آن مقطع، تورم زمین به مراتب بیش از تورم مسکن است و البته در جریان بازگشت از نقطه اوج، تورم زمین با شیب تندتر نسبت به تورم مسکن، مسیر کاهشی را طی می‌کند. در سال ۸۶، تورم زمین نرخ ۱۲۸ درصد و تورم مسکن نرخ ۸۰ درصد را ثبت می‌کند که هر دو، بالاترین میزان رشد قیمتی نسبت به سال‌های قبل و بعد از ۸۶ است. در سال ۹۱ نیز تورم زمین نرخ ۸۲ درصد و تورم مسکن نرخ ۴۷ درصد را تجربه می‌کند که در این سال نیز این دو نرخ،‌ بیشترین میزان رشد قیمتی نسبت به سال‌های قبل و بعد از آن بوده است. این رابطه، مربوط به «میزان رشد قیمت» یا همان تورم ملکی است. در این سال‌ها، تورم مسکن و زمین، در دوره‌های رونق معاملات و در نتیجه رونق ساخت و ساز، با شیب تند افزایش پیدا کرده است و بعد از آن با بروز رکود در این دو حوزه، از میزان رشد قیمت اسمی زمین و مسکن کاسته شده است که به معنای کاهش نرخ تورم ملکی و حرکت بازار ملک به سمت ثبات نسبی قیمت با دور شدن از نوسانات شدید است.

در فرمول اول، اگر چه بازار زمین زودتر از بازار مسکن به نقطه اوج جهش قیمتی می‌رسد اما در کوتاه‌مدت اختلاف چندانی بین تورم زمین و تورم مسکن وجود ندارد. در فرمول دوم اما هنگام جهش حداکثری قیمت زمین و مسکن که در یکسال همزمان رخ می‌‌دهد، تورم زمین با فاصله قابل توجه، بالاتر از تورم مسکن قرار گرفته است. صرف‌نظر از وضعیت کوتاه‌مدت تورم زمین و مسکن در زمان جهش حداکثری، تورم زمین در بلندمدت همواره در خط‌سبقت نسبت به تورم مسکن قرار داشته است. میانگین نرخ رشد سالانه قیمت زمین در تهران طی ۲۷ سال گذشته بر اساس آمارهای رسمی از متوسط قیمت‌ها، ۸/ ۲۶ درصد بوده در حالی که قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در این سال‌ها به‌طور متوسط ۴/ ۲۳ درصد افزایش پیدا کرده است. با این حال بررسی‌های «دنیای اقتصاد» از شرایط کنونی بازار زمین در تهران برای شناخت وضعیت کوتاه مدت این رابطه نشان می‌دهد مطابق آخرین آمار رسمی که مربوط به تابستان بازار معاملات ملک است، نرخ رشد قیمت آپارتمان از نرخ رشد قیمت زمین فراتر رفته است. در این حالت می‌توان در یک سناریو، آینده کوتاه‌مدت این دو بازار را تبعیت نرخ‌های تورم ملکی از فرمول یک پیش‌بینی کرد.

در این حالت، تورم یک سال ۹۶ مسکن می‌تواند بیشتر از میزان رشد قیمت زمین در سال جاری، به ثبت برسد و روند تورم زمین، شتاب منفی به خود بگیرد. اما چنانچه طی پاییز امسال (هنوز آمار رسمی درباره قیمت‌های پاییز منتشر نشده است)، متوسط قیمت زمین در تهران بیش از ۹۵ درصد نسبت به پاییز سال گذشته افزایش پیدا کرده باشد و در ماه‌های پیش رو (زمستان جاری) نیز شیب رشد قیمت زمین از میزان افزایش قیمت مسکن بالاتر رود، در این صورت با لحاظ آنکه از شیب رشد قیمت مسکن نیز در ماه‌های آینده به شکل محسوس کم شود، سناریوی دوم که به معنای سبقت تورم زمین از مسکن در کوتاه‌مدت است رقم می‌خورد. برای وقوع این سناریو، باید امکان افزایش قابل توجه قیمت زمین در بازار ساخت و ساز وجود داشته باشد که در حال حاضر چنین ظرفیتی با توجه به کاهش انگیزه سرمایه‌گذاران ساختمانی از یکسو و سخت بودن اجرای پروژه جدید با قیمت تمام شده بالاتر از سطح فعلی از سوی دیگر، وجود ندارد.

متغیرهای اثرگذار بر قیمت زمین و مسکن در شرایط فعلی، احتمال وقوع سناریوی اول را بیش از سناریوی دوم نشان می‌دهد. در بازارهای معاملات مسکن و خرید و فروش زمین، جو روانی به گونه‌ای است که طرفین معاملات، انتظاری برای جهش قیمت بیشتر از آنچه در ماه‌های اخیر رخ داده است را ندارند. انتظار غالب هم در سمت فروشنده‌ها و هم در سمت خریداران آن است که در ماه‌های پیش‌رو از شیب رشد قیمت‌ها کاسته ‌شود. در بازار معاملات مسکن طی دو ماه پایانی پاییز، از شیب رشد ماهانه قیمت آپارتمان‌ها کاسته شد و این اتفاق باعث شد شیب رشد نقطه‌ای قیمت نیز به شکل خفیف افت کند اما با این حال، رکورد تازه‌ای از نرخ رشد قیمت مسکن در آذر ماه امسال نسبت به آذر سال گذشته به ثبت رسید. در بازار ساخت و ساز، سازنده‌ها به دلیل تکمیل ظرفیت تحمل خریداران مسکن برای رشد بیشتر قیمت، قادر به خرید زمین یا مشارکت در ساخت با قیمت‌های خیلی بیشتر از فصل پاییز نیستند و سعی می‌کنند برای مشارکت در ساخت (خرید زمین برای ساخت)، با تورم کمتر از آنچه در جریان افزایش قیمت مسکن رقم می‌خورد، قرارداد پروژه‌های جدید خود را منعقد کنند. این موضوع از تحقق سناریوی اول پشتیبانی می‌کند.

تعقیب روند رشد قیمت زمین و مسکن در تهران نشان می‌دهد، قیمت زمین بعد از شروع رونق معاملات خرید مسکن و به دنبال افزایش محسوس قیمت آپارتمان‌ها، شیب افزایشی به خود می‌گیرد. در زمان پایان رونق معاملات ملک نیز به دلیل تشخیص زودتر سازنده‌ها درباره آستانه رکود، خروج سازنده‌ها از بازار خرید زمین زودتر از خروج خریداران از بازار معاملات مسکن اتفاق می‌افتد. این تجربه اگر در وضعیت فعلی نیز تکرار شده باشد، احتمال وقوع سناریوی اول را تقویت خواهد کرد. عمده سازنده‌های مسکن در ماه‌های اخیر از تعریف پروژه‌های جدید انصراف داده‌اند. وضعیت پیش روی آنها براساس سناریوی اول، کند شدن نرخ رشد قیمت زمین و کمتر بودن تورم آن نسبت به تورم مسکن و بر اساس سناریوی دوم رکوردزنی تورم زمین در مسیر رشد مثبت است که البته احتمال وقوع اولی با فرض آنکه متغیرهای ملکی با تغییر ناگهانی ناشی از شوک‌های بیرونی مواجه نشود، بیش از سناریوی دوم ارزیابی می‌شود.