ایرانی‌ها رتبه اول خرید مسکن در ترکیه | رزش سرمایه‌گذاری ۴سال اخیر ایرانی‌ها در حوزه مسکن و تأسیس شرکت در ترکیه حدود ۱۰۱ هزار میلیارد تومان

 در اوایل سال 2010 هر 1.5 لیر ترکیه معادل یک دلار آمریکا بود که این میزان تا سال 2017 به 3.5 لیر و تا اوایل سال 2018 به 3.7 لیر رسید. در آن روزها دولت ترکیه با مشاهده افت قابل‌توجه ارزش لیر، در سپتامبر 2018 تصمیماتی را برای حفظ ارزش پول ملی خود گرفت که یکی از مهم‌ترین این تصمیمات، تسهیل شرایط سرمایه‌گذاری خارجی در این کشور بود. این شرایط 6گانه که در ادامه به آنها پرداخته‌شده، نشان از عزم جدی مسئولان ترکیه برای جذب سرمایه‌گذاری خرد اشخاص حقیقی و حقوقی در کشورهای همسایه و همچنین شهروندان مقیم ترک در کشورهای مختلف بوده است. گرچه با ادامه‌ یافتن کاهش ارزش پول ملی ترکیه(درحال حاضر هر دلار معادل 7.2 لیر) نمی‌توان به‌درستی قضاوت کرد که این کشور با اجرای سیاست مذکور چه مقدار توانسته مانع از کاهش ارزش لیر شود (با لحاظ این موضوع که در سال جاری ویروس کرونا نیز ضربه سنگینی به بخش گردشگری ترکیه زده)، اما میزان سرمایه‌گذاری جذب‌شده در املاک؛ تاسیس شرکت‌های جدید، خرید سهام و خرید اوراق قرضه این کشور نشان می‌دهد ترک‌ها علاوه‌بر جذب سرمایه‌های فراری از کشورهای همسایه، به موفقیت چشمگیری در جذب سرمایه‌های ترکیه‌ای‌های مقیم خارج شده‌اند؛ موضوعی که می‌تواند به‌عنوان یک الگو برای سیاستگذاری در ایران هم مدنظر قرار بگیرد که با فقر سرمایه‌گذاری خارجی روبه‌رو است.

طبق آمارهای بررسی‌شده در گزارش پیشرو، در کمتر از چهار سال، خارجی‌ها 126 هزار ملک در ترکیه خریده و 41 هزار شرکت جدید در حوزه‌های مختلف تاسیس کرده‌اند. در بین شهروندان خارجی، ایرانی‌ها طی کمتر از چهار سال 2721 شرکت در ترکیه تاسیس کرده و 13 هزار و 35 فقره ملک نیز در این کشور خریده‌اند. با لحاظ شروط 6گانه اعطای تابعیت به خارجی‌ها، اگر ایرانی‌ها به ازای تاسیس هر شرکت جدید حداقل 500هزار دلار هزینه کرده باشند(شرط حداقلی اعطای تابعیت) معادل بیش از یک میلیارد و 360 میلیون دلار در این حوزه و اگر برای خرید هرکدام از املاک فقط 250 هزار دلار(شرط حداقلی اعطای تابعیت) هزینه کرده باشند، در اینجا نیز سه میلیارد و 260 میلیون دلار سرمایه به ترکیه برده‌اند. به‌عبارتی‌دیگر ایرانی‌ها طی کمتر از چهار سال اخیر در برآورد حداقلی چهار میلیارد و 620 میلیون دلار در املاک و شرکت‌های ترکیه سرمایه‌گذاری کرده‌اند که با نرخ بازار دلار امروز، رقمی معادل 101 هزار میلیارد تومان است. موضوع جذب سرمایه‌گذاری‌های خارجی در ترکیه زمانی جالب‌توجه می‌شود که یک جست‌وجوی کوتاه در فضای وب و فضاهای مجازی داشته باشیم. بررسی‌ها نشان می‌دهد علاوه‌بر فعالیت صدها وب‌سایت به زبان‌های مختلف و به‌ویژه به زبان فارسی، شرکت‌ها و بنگاه‌های مختلف مقادیر قابل‌توجهی نیز هزینه تبلیغ سرمایه‌گذاری به صفحه‌های اینستاگرامی افراد و سلبریتی‌های مشهور داده‌اند که به تبلیغ خرید ملک در ترکیه بپردازند.

6 شرط اعطای تابعیت ترکیه‌
تا 18 سپتامبر سال 2018 شرایط کسب شهروندی برای اتباع خارجی در ترکیه بسیار پیچیده‌تر از شرایط فعلی بود، چراکه چهار شرط برای دریافت شهروندی پیش‌روی یک تبعه خارجی قرار داشت که این شروط شامل داشتن سه‌میلیون دلار سپرده بانکی یا داشتن دومیلیون دلار سرمایه ثابت یا خرید خانه‌ای به ارزش یک‌میلیون دلار یا استخدام 100 نفر کارمند ترک توسط کارفرمایان خارجی بود. اما با تصمیم دولت ترکیه که مفاد آن چهارشنبه، ۲۸ شهریور سال 97 در روزنامه رسمی این کشور منتشر شد، شرایط پیشین برای کسب شهروندی کاملا تغییر کرد، به‌طوری‎که براساس قوانین جدید، شرط 1-سپرده بانکی از سه‌میلیون دلاری در قانون قبلی به 500 هزار دلار کاهش یافت (کاهش حدود ۸۰درصدی)، 2- سرمایه ثابت از دومیلیون دلار به 500 هزار دلار تقلیل یافت (کاهش حدود ۷۵درصدی)، 3- ارزش خانه خریداری‌شده از یک‌میلیون دلار به 250 هزار دلار کاهش یافت (کاهش ۷۵درصدی)، 4- شرط استخدام 100 کارمند ترک به 50 کارمند تقلیل یافت (کاهش 50درصدی). همچنین دو شرط دیگر نیز به شروط قبلی اضافه شد که شامل 5- خرید سهام به ارزش 500 هزار دلار و 6- خرید اوراق قرضه به ارزش 500هزار دلار است.

این تصمیم دولت ترکیه پس از سقوط 40درصدی ارزش لیر درمقابل دلار و افزایش نرخ تورم در همان سال 2018 رخ داد که در همان زمان با استقبال شهروندان کشور‌های همسایه مواجه شد و در خروج سرمایه از این کشور‌ها بسیار موثر بود، به‌طوری‎‌که براساس داده‌‌های آماری وب‌سایت مرکز آمار ترکیه (TÜİK) تا دسامبر 2017 (دی‌ماه سال 96) خرید ملک توسط شهروندان ایرانی در ترکیه به‌طور میانگین ماهانه کمتر از 90 مورد بوده اما از دسامبر 2017 به بعد تعداد خرید ماهانه ملک به بیش از 100 مورد رسیده و این میزان از ماه‌‌های سپتامبر و اکتبر سال 2018 به بیش از 500 ملک در یک‌ماه رسیده، مساله‎ای که هنوز هم به قوت خود باقی است. قابل‌ذکر است کل فرآیند اعطای تابعیت در این کشور به شهروندان خارجی که یکی از شروط 6گانه را انجام دهند، 70 روز است و پس از این تاریخ، پاسپورت ترکیه به سرمایه‎گذاران اعطا می‌شود. همچنین از دیگر شروط اعطای تابعیت ترکیه این است که سرمایه‎گذار حق فروش و واگذاری ملک یا هرکدام از موارد 6گانه را تا سه سال ندارد.

 فروش 126 هزار ملک به خارجی‎‌ها در کمتر از 4 سال

گفتیم که یکی از شروط اعطای تابعیت ترکیه‌ای به شهروندان خارجی، خریداری یا سرمایه‎گذاری 250 هزار دلاری در املاک ترکیه است. در این روش درصورتی‎که ارزش ملک یا آپارتمان خریداری‎شده حداقل 250 هزار دلار آمریکا باشد، طی 70 روز پاسپورت ترکیه به افراد اعطا می‌شود و فرد حق فروش این املاک را تا سه سال ندارد. همچنین با خرید ملک به ارزش کمتر از 250 هزار دلار نیز به افراد اقامت سه ساله و از نوع توریستی داده می‌شود. این نوع اقامت قابل‎تمدید است اما فرد اجازه کار ندارد. براساس آمار‌های وب‎سایت مرکز آمار ترکیه (TÜİK)، شهروندان خارجی طی سال‌های 2017 تا هفت ماهه سال جاری میلادی درمجموع 125 هزار و 624 فقره ملک در این کشور خریداری کرده‌اند که به‎ترتیب شامل 22هزار و 428 فقره در سال 2017، تعداد 40 هزار و 44 فقره در سال 2018، تعداد 45 هزار و 967 فقره در سال 2019 و در هفت ماهه امسال نیز این تعداد 17 هزار و 185 فقره بوده است.

رشد 745 درصدی سرمایه‌گذاری ایرانی‌‌ها در املاک ترکیه

بین شهروندان خارجی طی سال‌های 2017 شهروندان عراقی، سعودی، کویتی‌، روسی و افغانستانی‌‌ به‌ترتیب از پنج کشوری بوده‌اند که در ترکیه بیشترین ملک را خریده بودند. در این سال ایرانی‌‌ها نیز با خرید 792 ملک، رتبه هشتم را در این رده‌بندی در اختیار داشتند. در سال 2018 وضعیت تغییر اساسی یافته و پس از عراقی‌ها، ایرانی‌‌ها با خرید سه هزار و 652 فقره ملک، رتبه دوم بیشترین خریداران مسکن در ترکیه را به‌دست آورده‌اند. شهروندان عربستان سعودی، روسیه، کویت و افغانستان نیز به‎ترتیب پس از عراقی‌‌ها و ایرانی‌ها، بیشترین خریدار ملک در ترکیه بوده‌اند. در سال 2019 بازهم بیشترین خریداران ملک در ترکیه به‎ترتیب عراقی‌‌ها با حدود 7600 ملک، ایرانی‌‌ها با 5423 ملک و روس‌ها با 2893 ملک بوده‌اند. شهروندان روسیه، عربستان سعودی و افغانستان نیز در رتبه‌‌های سوم تا ششم قرار داشتند. اما در آخرین آمار‌های مرکز آمار ترکیه نیز که مربوط به هفت ماهه سال جاری میلادی است، ایرانی‌‌ها به‎رغم شیوع ویروس کرونا، تاکنون با خرید 3168 فقره ملک، رتبه اول خرید ملک در ترکیه را به‎دست آورده و از شهروندان عراقی نیز سبقت گرفته‌اند. قابل ذکر است خرید 3168 فقره ملک توسط ایرانی‌‌ها در هفت ماهه امسال درحالی است که این تعداد در هفت ماهه سال 2019 حدود 2666 فقره و حدود 19درصد کمتر از امسال بوده که ویروس کرونا همه معادلات را در کشور‌های مختلف ازجمله ایران و ترکیه به هم ‌زده است. نکته مهم‎تر اینکه طی هفت ماهه امسال درحالی خرید مسکن توسط ایرانی‌‌ها در ترکیه رشد 19درصدی داشته که طی این مدت صادرات کالایی ایران به ترکیه کاهش 84درصدی را تجربه کرده که ازجمله دلایل آن بسته بودن مرز‌ها و سخت‌گیری ترکیه در مبادلات تجاری با کشورمان ذکر شده است.

همچنین در هفت ماهه 2018 تعداد خرید مسکن ایرانی‌‌ها حدود 1265 فقره و در هفت ماهه سال 2017 حدود 375 فقره بوده است. براین اساس مقایسه آمار‌های هفت ماهه چهار سال اخیر نشان می‌دهد تعداد خرید‌های مسکن ایرانی‌‌ها در ترکیه در مدت مشابه هفت ماهه طی سال‌‌های 2017 تا 2020 رشد 745درصدی (از 375 فقره به 3168 فقره رسیده) داشته است.

 خارجی‌ها 41 هزار شرکت در ترکیه تاسیس کردند

براساس داده‌های ارائه شده در وب‌سایت اتحادیه اتاق‌های بازرگانی و بورس ترکیه TOBB  (Türkiye Odalar ve Borsalar Birliği)، طی سال‌های 2017 تا 7ماهه سال جاری میلادی، در مجموع 41 هزار و 225 شرکت خارجی جدید در این کشور تاسیس شده که شامل 7 هزار و 316 شرکت در سال 2017، تعداد 14 هزار و 740 شرکت در سال 2018، تعداد 13 هزار و 669 شرکت در سال 2019 و تعداد 5 هزار و 500 شرکت در 7ماهه سال 2020 است. توزیع جغرافیایی شرکت‌های تاسیس شده هم نشان می‌دهد این شرکت‌های جدید در 41 شهر ترکیه تاسیس شده و بیشترین شرکت‌های تاسیس شده نیز مربوط به شهرهای استانبول، آنکارا، ازمیر و آنتالیا است. درخصوص حوزه‌های سرمایه‌گذاری نیز آمارها نشان می‌دهد اصلی‌ترین حوزه‌های سرمایه‌‌گذاری خارجی در ترکیه شامل حوزه  IT، ساخت‌وساز و واحدهای صنعتی مشارکتی با طرف‌های ترک بوده است.

سرمایه‌گذار 2700 شرکت، ایرانی‌ها هستند

براساس آمارهای وب‌سایت اتحادیه اتاق‌های بازرگانی و بورس ترکیه (TOBB)، ایرانی‌ها طی سال‌های 2017 تا 7ماهه سال جاری میلادی در مجموع 2 هزار و 721 شرکت در شهرهای مختلف ترکیه تاسیس کرده‌اند که 357 شرکت مربوط به سال 2017، تعداد هزار و 19 شرکت مربوط به سال 2018، تعداد 970 شرکت مربوط به سال 2019 و 375 شرکت نیز مربوط به 7ماهه سال 2020 است. لازم به ذکر است در سال 2017 ایرانی‌ها پس از ترک‌های مقیم خارج از کشور که با 2808 شرکت بیشترین تاسیس شرکت در ترکیه را داشته‌اند و کشورهای سوریه، عربستان‌سعودی در رتبه چهارم با بیشترین تاسیس شرکت در ترکیه قرار داشته‌اند. در سال 2018 بازهم ترک‌های مقیم خارج در رتبه اول، شهروندان سوری در رتبه دوم، عربستانی‌ها در رتبه سوم و ایرانی‌ها در رتبه چهارم به‌لحاظ تعداد شرکت تاسیسی قرار داشته‌اند. در سال 2019 شهروندان ایرانی با ارتقای دو پله‌ای، به رتبه دوم پس از ترک‌های مقیم خارج از کشور دست یافته و توانسته‌اند در تاسیس شرکت از شهروندان سوری و عربستانی سبقت بگیرند. همان‌طور که در آمارهای جدول قابل مشاهده است، ایرانی‌ها در 7 ماهه سال 2020 با وجود شیوع ویروس کرونا و محدودیت‌های کرونایی، 375 شرکت جدید در این شرکت تاسیس کرده و در رتبه دوم پس از ترک‌های مقیم خارج از کشور قرار داشته و در تاسیس شرکت از شهروندان سوری، عربستانی و دیگر کشورهای سرمایه‌گذار در ترکیه سبقت گرفته‌اند.

50 درصد شرکت‌ها را ترک‌های مقیم خارج تاسیس می‌کنند

یکی از تدابیر ترکیه برای جذب سرمایه‌گذاری خارجی در بخش‌های تولیدی این کشور، استفاده از ظرفیت‌های شهروندان مقیم این کشور در جای‌جای جهان است. این سیاست‌ هوشمندانه ترکیه که از زمان ریاست‌جمهوری اوزال در ترکیه به اجرا گذاشته شده، استفاده بهینه از توانایی‌ها و ظرفیت‌های فنی و اقتصادی ترکیه‌ای‌های مقیم اروپا و آمریکاست. چنانکه می‌دانیم از جنگ جهانی دوم به بعد ترک‌های زیادی عمدتا برای کار به آلمان و برخی از دیگر کشورهای صنعتی رفتند که درآمد حاصل از اشتغال آنها برای چندین دهه یک منبع درآمد ارزی عمده برای ترکیه به‌شمار می‌رفت. آنها همچنین آموزش‌های فنی و تخصصی لازم را در بسیاری از رشته‌ها فراگرفتند، اما توانایی حرفه‌ای و اقتصادی آنها هرگز مورد توجه مسئولان کشورشان نبود، تا اینکه تورگوت اوزال، نخست‌وزیر اسبق ترکیه که بعدها هشتمین رئیس‌جمهور این کشور شد، به‌قدرت رسید. وی در قالب طرح توسعه ملی ترکیه در‌صدد بهره‌مندی کشورش از ظرفیت‌های انسانی و اقتصادی ترکیه‌ای‌های مقیم خارج برآمد و این برنامه را پس از به قدرت رسیدن در سال 1983 کلید زد. او از همه ترکیه‌ای‌های مقیم خارج دعوت کرد که برای سرمایه‌گذاری در هر زمینه موردنظر که تخصص و تمایل دارند، به کشور خود بازگردند و همراه با خود انواع ماشین‌آلات و تجهیزات فنی نو و دست دوم را نیز وارد کشور کنند. اوزال همچنین دستور داد به همه ترک‌هایی که از خارج به کشور بازگشته و در ترکیه سرمایه‌گذاری می‌کنند دو برابر میزان سرمایه‌گذاری و ارزش ماشین‌آلات آنها وام داده شود و اعمال این سیاست زمینه‌ساز رشد و شکوفایی انواع صنایع پیشرفته در ترکیه شد؛ به‌گونه‌ای که اکنون بسیاری از محصولات تولیدی همان کارخانه‌ها و کارگاه‌هایی که در دوره اوزال تاسیس شده‌اند، نه‌تنها این کشور را به خودکفایی رسانده‌اند، بلکه مازاد تولیدات با‌کیفیت آنها به اروپا و اقصی‌ نقاط جهان صادر می‌شود.

در این زمینه بررسی آمارها براساس آمارهای وب‌سایت اتحادیه اتاق‌های بازرگانی و بورس ترکیه (TOBB)، نشان می‌دهد طی سال‌های گذشته یعنی از سال 2017 تا  7ماهه سال 2020 از مجموع 41 هزار و 225 واحد تولیدی تاسیس شده توسط خارجی‌ها در ترکیه، 19 هزار و 620 واحد یا معادل 48 درصد شرکت‌های تاسیس شده توسط خارجی‌ها در ترکیه یا شهروندان ترکیه‌ای‌ مقیم در سایر کشورها تاسیس کرده‌اند. براساس این آمارها، در سال 2017 از مجموع 7 هزار و 316 شرکت جدید تاسیس شده توسط خارجی‌ها، 38 درصد آن توسط ترک‌های مقیم، در سال 2018 از 14 هزار و 740 واحد حدود 47 درصد آنها، در سال 2019 از 13 هزار و 669 شرکت حدود 54 درصد آنها و در 7ماهه سال جاری نیز از 5500 شرکت جدید تاسیس شده، حدود 48 درصد آنها را ترک‌های مقیم خارج تاسیس کرده‌اند.

برنامه‌ریزی برای بهره‌گیری از توانمندی‌ها و سرمایه‌های مادی و معنوی شهروندان مقیم خارج، از این منظر دارای اهمیت است که براساس تحقیقات مقدماتی به‌عمل آمده ازسوی دپارتمان اقتصادی سازمان ملل، ثروت ایرانیان مقیم خارج در سال 1386 حدود 1300 میلیارد دلار و ثروت ایرانیان مقیم آمریکا به‌تنهایی بالغ بر 900 میلیارد دلار بوده است. این برآورد در سال 1394 به حدود 3 تا 4 هزار میلیارد دلار افزایش یافته که 10 برابر تولید ناخالص داخلی ایران و نزدیک به 4 برابر کل درآمدهای نفتی ایران در طول 100 سال گذشته است.

با این حال برخلاف ترکیه، این موضوع در کشورمان از دید مسئولان مغفول مانده و به‌دلیل شرایط نامساعد شروع و ادامه کسب‌وکار، وضعیت نامطلوب امنیت سرمایه‌گذاری، دوره‌های طولانی تورم‌های بالا، رتبه نامطلوب ایران در شاخص‌هایی همچون ادراک فساد و در مجموع ساختار انگیزشی ضدتولید در کشور (سفته بازی)، شهروندان ایرانی مقیم خارج از کشور باوجود اظهار علاقه‌مندی برای حضور در کشور، به‌واسطه فقدان اراده لازم برای جذب این سرمایه‌های کلان در مجموعه دولت و حاکمیت، نتوانسته‌اند برای رونق تولید و سرمایه‌گذاری به ایران بیایند.

ولع ایرانی‌ها همچنان بالاست!

گرچه برخلاف آمارهای خرید ملک و تاسیس شرکت، آمارهای تفصیلی از سرمایه‌گذاری خارجی‌ها در خرید اوراق قرضه و سهام ترکیه در دست نیست، اما بررسی‌های آماری نشان می‌دهد از سپتامبر 2018 که شرایط اعطای تابعیت در ترکیه برای خارجی‌ها آسان‌تر شده، در اوایل سرمایه‌گذاری شهروندان عراقی، سعودی، روس‌ها، سوری‌ها و شهروندان دیگر کشورها در مقایسه با شهروندان ایرانی بیشتر بوده است، با این حال هرچه به سمت سال 2019 و 2020 می‌آییم، از تعداد و مبالغ سرمایه‌گذاری شهروندان دیگر کشورها و حتی کشورهایی که درگیر جنگ داخلی و خارجی نیز هستند؛ کاهش یافته و برخلاف آنان، طی این مدت شهروندان ایرانی به سرمایه‌گذاری خود در ترکیه به میزان قابل‌توجهی افزوده‌اند. گفته می‌شود گرچه سرمایه‌گذاری در ترکیه در موارد 6گانه‌ای که در این گزارش ذکر شد، بسیار آسان و قابل دسترس است، با این حال در بسیاری از موارد شرکت‌های طرف ترک با تبلیغات اغواکننده‌ای که دارند، سرمایه‌گذاران خارجی در املاک این کشور را یا به سمت املاکی برده‌اند که به لحاظ موقعیت جغرافیایی در مناطق شهری با کیفیت محیطی پایینی قرار داشته یا در برخی از آنها بیش‌اظهاری در قیمت رخ داده و افراد دچار زیان‌های مادی شده‌اند. گفته می‌شود این موضوع و همچنین برآورده نشدن انتظارات شهروندان خارجی از پیشرفت در بازار کار و ملک ترکیه، موجب شده شهروندان دیگر کشورها در مقایسه با شهروندان ایرانی ولع کمتری برای خرید ملک در ترکیه داشته باشند.