مدافع و تهدید‌های سنددار کردن اراضی کشاورزی چیست؟ | جشن هشدار

مساله سند دار شدن زمین و مالکیت، موضوع جدیدی نبوده و سابقه تاریخی دارد که برای این منظور بخشنامه ­ها، ایجاد اداره و تصویب قانون را به همراه داشته است. با این حال هنوز بر اساس آمار ارائه شده توسط وزیر جهاد کشاورزی، میزان صدور سند برای اراضی کشاورزی ۴ درصد بوده و با روند فعلی حداقل ۳۵ سال طول می‌کشد تا تمامی اراضی کشاورزی سنددار شود، یعنی روند بسیار کند و نفس گیر است. اینکه چرا تاکنون فرآیند سند دار شدن اراضی کشاورزی کند بوده و نیاز به آسیب شناسی دارد تا پس از شناخت چالش­ها و سهم و وزن هر کدام به بتوان نقشه راه آینده برای سند دار کردن تمام اراضی زراعی ترسیم کرد و به سرانجام رساند، در غیر این صورت شعار بدون مطالعه به واقعیت عملیاتی نخواهد رسید. اگر بخواهیم تعریفی از کاداستر داشته باشیم؛ مرزبندی؛ محدوده­بندی، حدنگاری یا کاداستر فهرست نقشه­برداری ثبتی است، یعنی آن نوع نقشه‌برداری که ارزش حقوقی داشته باشد تا بتوان بر اساس مرزهای آن، سند مالکیت صادر کرد. اولین بخشنامه­های سازمان ثبت در خصوص کاداستر با حدود سال ۱۳۳۴ باز می‌گردد بخشنامه­­ای که صدور سند مالکیت را منوط به تهیه نقشه ثباتی کاداستر میدان است و البته اجرایی نشد حدود ۱۷ سال بعد در سال ۱۳۵۱ قانون ثبت املاک در قالب کاداستر تصویب و بر اساس آن مقرر شد بر مبنای نقشه های یک به ۵۰۰ برای نواحی مرکزی و یک به هزار برای حاشیه شهرها که توسط سازمان نقشه‌برداری تهیه می‌شد، نقشه‌های کاداستر تهیه شود بعد از انقلاب هم در سال ۱۳۶۸ با تصویب نمایندگان مجلس شورای اسلامی اداره کل کاداستر به عنوان زیرمجموعه سازمان ثبت اسناد و املاک کشور تاسیس شد بر این مبنا کار مطالعاتی کاداستر با تشکیل شورای فنی در سال ۱۳۶۹ آغازشد. این شورا مقدمات طرح کاداستر و مطالعات اجرایی و تعیین خطوط کلی در مورد ابزارهای مورد نیاز کاداستر، هزینه ­های مربوط و برنامه زمانبندی آن را برای عملیات کاداستر مورد بررسی قرار داده و مقرر کرد که طرح کاداستر در ایران طی یک دوره 20 ساله که شامل چهار دوره پنج ساله می‌شود، به مرحله اجرا درآید. مرحله اجرای طرح با ۵ سال تغییر از سال ۱۳۷۴ شروع شد. به دلیل نبود نیروی انسانی متخصص و تأمین مالی مناسب، اجرای طرح کاداستر در این سال‌ها پیشرفت مطلوبی نداشته است. طبق پیش‌بینی‌های صورت گرفته در دوره مطالعاتی طرح زمانبندی اعلام شده برای تکمیل نهایی این طرح باید ۲۰ سال یعنی تا سال ۱۳۸۹ در کشور به اتمام می‌رسید. در نهایت در سال ۱۳۹۳ هم قانون جامع حدنگاری (کاداستر) در مجلس شورای اسلامی به تصویب رسید که لازم­الاجرا شد روند تاریخی سنددار کردن زمین در ایران حاکی از آن است که این موضوع از نظر قانونی ضرورت داشته است چرا که منافع متعددی برای دولت و شهروندان به همراه دارد که از جمله می‌توان به سرعت و سهولت دسترسی به اطلاعات ملکی، آسان­سازی معاملات اراضی،زمینه­سازی ایجاد نظام کارآمد و منصفانه برای وصول مالیات اراضی و املاک جلوگیری از بورس بازی زمین و مبارزه با زمین خواری اشاره کرد. موضوع سنددار کردن زمین‌های کشاورزی علاوه بر مزایای فوق، برای کشاورزان و بخش­های کشاورزی هم می­تواند پیامد مثبت و منفی داشته باشد؛ اگر نقشه راه ترسیم نشده باشد.

منافع سند

 از نکات مثبت سنددار کردن اراضی کشاورزی است که کشاورز می‌تواند سند زمین خود را به عنوان وثیقه و ضمانت برای دریافت با ارائه دهد و مشکل نداشتن وثیقه به خصوص برای بهره‌برداران کوچک مقیاس حل می­شود. اما از طرفی با توجه به این ضرورت دارد که چقدر سند دار شدن اراضی کشاورزی می‌تواند مشکل تأمین مالی این بخش را حل کند؟ برای کشاورزان خرده پا که زمین کوچک دارند یا مناطقی از کشور که در آن زمین کشاورزی ارزش بالا ندارد، سند مالکیت زمین کشاورزی نمی­تواند وثیقه میزان تقاضای وام کشاورز باشد و تنها می‌تواند بخشی از تقاضای وام کشاورز را پوشش دهد. از این رو نمی‌توان ادعا کرد با سنددار کردن اراضی کشاورزی، مشکل وثیقه کشاورزان برای تامین مالی تولید (سرمایه در گردش) یا سرمایه گذاری جدید حل خواهد شد به خصوص سرمایه‌گذاری در فناوری­های جدید که با تورم موجود و تضعیف ارزش پول ملی برای کشاورز بسیار پرهزینه است. از این رو طراحی و تدوین نظام تامین مالی مناسب بخش کشاورزی و روستایی با توجه به واقعیت‌های امروز بخش کشاورزی و روستایی (همچون خشکسالی و کم‌آبی و تغییرات اقلیم و کاهش درآمدها و ...) ضرورتی اجتناب­ناپذیر است. از دیگر نکات مثبت سنددار کردن اراضی زراعی احساس تعلق و اطمینان است. وقتی مالکیت زمین کشاورزی داده می­شود، اطمینان خاطر و امنیتی به وجود می‌آید همانند زمانی که فرد صاحب یک خانه می­شود. این امنیت خاطر که زمین به او تعلق دارد، باعث افزایش انگیزه کاری و حفاظت از زمین می­شود. البته در این میان هزینه فرصت زمین کشاورزی و رابطه مبادله بخش کشاورزی با سایر بخش های اقتصادی بر انگیزه کشاورزان در نگهداری و حفاظت از زمین و بهره ­ورتر در شدن زمین موثر است.

 مخاطرات سند

 در این میان اما خاطرات نیز وجود دارد؛ از آن این تهدید که با سنددار شدن اراضی کشاورزی به احتمال قوی قیمت زمین کشاورزی افزایش یافته که خود می­تواند عامل خرد شدن اراضی (فروش بخشی از زمین به دلیل افزایش قیمت) و افزایش اجاره زمین­های کشاورزی شود. در مورد اول ضرورت دارد ساز و کار لازم برای تعیین حد نصاب فنی و اقتصادی برای زمین­های کشاورزی در هر منطقه در نظر گرفته شود و اجازه تقسیم زمین کمتر از این اندازه از نظر قانونی مجاز نباشد و علاوه بر این در زمین­های کشاورزی ممانعت از واگذاری انشعابات گاز و برق با آب شده تا در ابتدای کار مانع خرد شدن و تغییر کاربری اراضی شود. حمایت هوشمند و منطقی و پایدار به منظور شکل­گیری تولید جمعی و گروهی برای اراضی خرده مالکی در اشکال مختلف آن (کشت صنعت، تعاونی، گروه­های فامیلی و .....) برای تولید یکپارچه ضرورت دارد؛ اینکه چه نوع حمایتی باشد و به چه میزان بر حسب محصول و منطقه از جمله الزامات توسعه پایدار بخش کشاورزی است. در خصوص افزایش اجاره بهای زمین کشاورزی که خود باعث افزایش هزینه تمام شده محصولات تولیدی خواهد شد، ضرورت دارد ساز و کارهایی به منظور تعیین اجاره بها کنترل نظارت بر قیمت زمین و اجاره بهای آن توسط سازمانهای ذیربط در نظر گرفته شود. در هر صورت ممکن است پیامد افزایش قیمت زمین زراعی به افزایش قیمت برخی محصولات کشاورزی منجر شود که شناسایی و شبیه­سازی پیامدهای احتمالی سنددار کردن تمامی اراضی زراعی از الزامات اقدامات مورد نظر است تا بتوان برای پیامدهای منفی قبل از وقوع برنامه‌ریزی کرد با تمامی موضوعات اشاره شده حال این سوال مطرح می‌شود که طبق گفته وزیر جهاد کشاورزی تا (چهار سال آینده تمامی اراضی کشاورزی سنددار خواهد شد و جشن پایان سند اراضی کشاورزی برقرار خواهد شد؟) آیا این اقدام با کمترین آثار منفی خواهد بود؟ چه برنامه/ برنامه­هایی با چه مبالغ بالا بودجه­ای و نیروی انسانی با کدام ساختار مشارکتی (حکمرانی خوب: حاکمیت، دولت، جامعه مدنی و مردم قرار است سنددار کردن تمامی اراضی کشاورزی را به سرانجام برساند، از خرد شدن و تغییر کاربری اراضی جلوگیری کند و ساز و کار و مشارکت بخش غیردولتی در این فرآیند تقویت شود؟ سوالاتی که باید در اجرای این طرح برایشان پاسخ های دقیق و درست داشت.