سال‌هاست بحث پارکینگ به عنوان معضلی جدی در شهر تهران مطرح است. در کنار افزایش جمعیت و بالارفتن تعداد خودروها در این کلانشهر، ساخت خارج از استاندارد مجتمع‌های مسکونی که عموما نیاز واحدها به پارکینگ را برآورده نکرده‌اند، این معضل را تشدید کرده است؛ به نحوی که حالا پارکینگ هم صاحب بازاری کاملا مجزا از بازار عمومی خرید و فروش و اجاره ملک شده است.
در این میان اگرچه بر اساس قانون و عرف تاکید شده که نمی‌توان پارکینگ را به افراد غیرساکن اجاره داد اما با این حال بررسی‌های میدانی نشان می‌دهد این قانون چندان هم از سوی متقاضی و عرضه‌کننده رعایت نشده است؛ به ویژه اینکه قرارداد اجاره به صورت رسمی و در دفاتر مشاور املاک تنظیم نمی‌شود.
پارکینگ چگونه کشف قیمت می‌شود؟!
سوال این است که قیمت‌ها در این بازار چگونه تعیین می‌شوند؟ کشف قیمت در این بازار در هر دو بخش اجاره و خریدوفروش عموما بر اساس توافق طرفین صورت می‌گیرد؛ با این حال اما در برخی موارد نیز یک میانگین قیمت منطقه‌ای برای معامله وجود دارد. در همین حال برخی عنوان می‌کنند، مبلغ اجاره پارکینگ عموما ۱۰ تا ۱۵ درصد مبلغ اجاره یک واحد آپارتمان در همان ساختمان است. گفته می‌شود قیمت فروش نیز بر اساس فرمولی متشکل از هزینه‌های ساخت و قیمت ملک محاسبه می‌شود و در برخی موارد نیز 5 تا 8 درصد از قیمت ملک به عنوان قیمت پارکینگ اعلام می‌شود.
یک مشاور املاک در غرب تهران به تجارت‌نیوز گفت که برخی عرضه‌کنندگان، قیمت پارکینگ را بر اساس فرمول «12.5*45%*قیمت یک متر مربع از آپارتمان» محاسبه می‌کنند که ناظر بر قیمت ملک منطقه، فرمول‌های محاسبه شهرداری و در عین حال هزینه‌هایی است که سازنده برای ساخت ملک پرداخته است. با این حال اما بررسی میدانی نشان می‌دهد که این دست از فرمول‌ها عملا از سوی عرضه‌کنندگان مورد توجه قرار نمی‌گیرند و تعیین قیمت معمولا بر اساس نیاز مالی، سلیقه فردی و توافق میان طرفین صورت می‌گیرد.
قیمت اجاره پارکینگ
بررسی نرخ اجاره پارکینگ در مناطق مختلف تهران حاکی از تفاوت بالای قیمت‌ها در محله‌های گوناگون شهر است. مشاهدات میدانی تجارت‌نیوز نشان می‌دهد نرخ اجاره ماهانه بسته به منطقه مسکونی، از 300 هزار تومان تا 9 میلیون تومان متغیر است و در برخی مناطق نیز به صورت توافقی میان ساکنان مجتمع‌های ساختمانی تعیین می‌شود و بر همین اساس می‌تواند از این میانگین بالاتر رود. این روش به ویژه در ساختمان‌های مناطق شمالی شهر مانند محدوده شهرک غرب رایج‌تر است. به نحوی که کشف قیمت در همان محدوده مجتمع ساختمانی انجام می‌شود و نرخ به بیرون درز نمی‌کند! در همین حال برخی مالکان، پارکینگ خود را به صورت رهن و اجاره یا رهن کامل به متقاضی عرضه می‌کنند.
بر اساس همین مشاهدات، قیمت اجاره ماهانه پارکینگ در محدوده خیابان آزادی و اطراف آن از 300 تا 500 هزار تومان متغیر است. این رقم در شهرک شریعتی (خانی‌آباد) نیز از 350 تا 550 هزار تومان نوسان دارد. اما هر چه به سمت شمال شهر تهران حرکت می‌کنیم، قیمت اجاره پارکینگ هم مانند قیمت ملک، روندی صعودی را طی می‌کند؛ به نحوی که قیمت‌ها در منطقه پونک به 700 تا یک میلیون و 200 هزار تومان برای هر ماه اجاره پارکینگ می‌رسد.
با این حال اما این رقم، سقف قیمت اجاره نیست! بررسی‌ها نشان می‌دهد در برخی مناطق مانند یوسف‌آباد، امیرآباد و گیشا قیمت اجاره ماهانه از 2 تا 9 میلیون تومان نوسان دارد؛ همچنین قیمت‌ها در محدوده ونک و جردن نیز 10 درصد بالاتر از این ارقام است. جالب آن است که مشاوران املاک قیمت اجاره در منطقه قیطریه را حدود 2 تا 2.5 میلیون تومان اعلام کرده‌اند؛ به نظر می‌رسد هر چه به مناطق شمالی‌تر و در عین حال شلوغ‌تر تهران نزدیک می‌شویم، قیمت اجاره پارکینگ با در نظر گرفتن دو قید بااهمیت «قیمت منطقه» و «تراکم جمعیت»، افزایش می‌یابد و بر همین اساس به دلیل تقاضای اندک در مناطقی با تراکم جمعیت کمتر و خارج از محدوده‌های اداری و تجاری، قیمت اجاره پارکینگ هم کاهشی می‌شود؛ حتی اگر این مناطق در شمال شهر قرار داشته باشند.
کولاک قیمت در بازار خرید و فروش پارکینگ
از سوی دیگر اما باید اشاره داشت عرفی که درباره اجاره پارکینگ صادق است، لزوما درباره خرید و فروش آن صادق نیست؛ به نحوی که بررسی میدانی نشان می‌دهد پارکینگ‌ها عموما بر اساس قیمت ملک در منطقه قیمت می‌خورند. در همین حال عمر بنا نیز در تعیین قیمت موثر است. حتی جزئیاتی نظیر موقعیت کوچه از لحاظ فرعی و اصلی، عرض کوچه و خیابان و موقعیت در پارکینگ هم در کشف قیمت آن موثر است!
همین جزئیات، تجارت‌نیوز را به نتایج جالب توجهی رسانده است؛ به عنوان مثال قیمت پارکینگ در محدوده آزادی تهران 150 میلیون تومان و قیمت یک ملک 60 متری با سن کمتر از 10 سال 3 میلیارد تومان است؛ این در حالی است که پارکینگ در شهرک غرب از یک تا 3 میلیارد تومان قیمت می‌خورد! به عبارت دیگر در حالی که «فعلا» می‌توانید با 3 میلیارد تومان صاحب یک واحد مسکونی در منطقه آزادی شوید اما با این مبلغ در شهرک غرب تنها می‌توانید یک عدد پارکینگ خریداری کنید!
قیمت فروش پارکینگ در قیطریه هم از 800 میلیون تا یک میلیارد و 700 میلیون تومان بسته به موقعیت و سن ملک متغیر است. در اختیاریه نیز قیمت در سطح یک میلیارد تومان قرار دارد. با این حال در مناطقی نظیر پونک، سهروردی، ستارخان و بلوار فردوس، قیمت پارکینگ عموما از 300 تا 500 میلیون تومان متغیر است. این در حالی است که در یوسف‌آباد قیمت به 700 میلیون تومان هم می‌رسد.
در جدول زیر قیمت فروش و اجاره پارکینگ در مناطق منتخب تهران قابل مشاهده است.
در حالی قیمت اجاره و خرید و فروش پارکینگ در تهران افزایشی است و به سطوح سرسام‌آور و شگفت‌انگیزی رسیده است که قیمت ملک نیز همچنان روندی فزاینده را طی می‌کند؛ به نحوی که همزمان با رشد قیمت دلار در آبان‌ماه روند صعودی تازه‌ای را آغاز کرده است. باید توجه داشت که این رشد قیمت به طور زنجیره‌وار موجب رشد چشم‌انداز تورمی و در نتیجه افزایش قیمت بازارهای وابسته به مسکن (از جمله بازار معاملات پارکینگ) خواهد شد.
دیدگاه تان را بنویسید