گروهی از مالکان در مناطق میانی و جنوبی تهران با عرضه املاک با نرخ‌های پایین‌تر از عرف منطقه‌ای، ضمن تجهیز خود به نقدینگی برای ساخت‌وساز در سال آینده، قصد دارند خود را از مواجهه با رکود احتمالی ۱۳۹۹ برهانند. بررسی‌های میدانی حاکی از آن است که با وجود افزایش قیمت آپارتمان طی دو ماه اخیر در مناطق شمالی تهران، فروش واحدهای کوچک متراژ در مناطق پرتقاضای شهر تهران با قیمت‌های عرفی تثبیت شده طی ۱۰ ماهه سال جاری یا حتی پایین‌تر از قیمت اردیبهشت ماه در حال انجام است.
واسطه‌های ملکی عنوان می‌کنند با توجه به تکمیل ظرفیت قیمتی در مناطق شمالی، سال جاری تورم ملک در مناطق جنوبی بیشتر از شمال تهران بوده است. نبض خرید و فروش نیز در واحدهای کوچک متراژ مناطق پرتقاض بیشتر می‌زند. مشاوران املاک می‌گویند که اغلب معاملات از نوع تبدیل به احسن یا خانه اولی در مناطق ۴ و ۵ انجام می‌شود؛ هرچند غالب خرید و فروش‌ها در این مناطق نیز از نوع سرمایه‌گذارانه است. از سوی دیگر به دلیل نگرانی از کسادی معاملات در سال آینده، فایل‌های زیر قیمت به تدریج وارد بازار می‌شود.
آمارها نشان می‌دهد طی یک سال منتهی به دی‌ماه ۱۳۹۸ در ۱۱ منطقه واقع در نیمه جنوبی شهر تهران شامل مناطق ۹، ۱۰، ۱۱، ۱۲، ۱۴، ۱۵، ۱۶، ۱۷، ۱۸، ۱۹ و ۲۰ نرخ رشد قیمت مسکن، بالاتر از دیگر مناطق تهران بوده و بالاترین نرخ رشد سالیانه در دی‌ماه ۱۳۹۸ با ۶۹ درصد به منطقه ۱۶ تعلق داشته و بعد از آن مناطق ۱۲، ۲۰ و ۱۹ به ترتیب دارای رشد ۶۴، ۶۲ و ۶۰ درصد سالیانه بوده‌اند. این در حالی است که افزایش قیمت در کل شهر تهران ۴۰ درصد گزارش شده است. با این حال در محدوده جنوبی تهران بجز مناطق ۱۰، ۱۱، ۱۴ و ۱۵ تعداد معاملات در دیگر مناطق چندان بالا نیست. در نیمه شمالی نیز در مناطق ۵، ۴، ۲، ۷ و ۸ بیشترین تعداد معاملات انجام می‌شود. سه منطقه ۵، ۲ و ۴ پیشتاز تعداد معاملات در تهران هستند. لذا آمار گویای آن است که با وجود جهش ۲۹ درصدی قیمت در دو ماه گذشته در منطقه ۱ خرید و فروش در محدوده متناسب با توان اقشار متوسط در مناطق ۵، ۴، ۲، ۱۴ و ۱۵ انجام می‌شود که دفاتر املاک عنوان می‌کنند طی دو ماه اخیر از تورم‌های سنگین در این مناطق خبری نبوده است.
با وجود آن‌که برخی سرمایه‌گذاران خرد، آپارتمان‌های خود را با قیمت‌های نامتعارف وارد بازار شب عید کرده‌اند گزارش‌های میدانی نشان می‌دهد گروهی از سازندگان ضمن نگه داشتن بخشی از واحدهای خود به منظور حفظ ارزش دارایی در برابر تورم آتی، بخش دیگری از واحدهای خود را برای دستیابی به نقدینگی با نرخ‌های پایین‌تر از عرف منطقه‌ای عرضه کرده‌اند که اغلب توسط سفته‌بازان خریداری می‌شود.
میانگین قیمت مسکن در دی‌ماه ۱۳۹۸ در سه منطقه‌ی محبوب شهر تهران یعنی ۵، ۲ و ۴ به ترتیب ۱۶، ۱۴.۸ و ۲۰ میلیون تومان در هر متر مربع است. البته نرخ‌های پیشنهادی در آگهی‌ها و فایل‌های موجود در دفاتر املاک، بالاتر از این ارقام ارایه می‌شود که گاها تا چند ماه بدون خریدار می‌ماند. در تهرانپارس شرقی یک آپارتمان ۷۵ متری چهار سال ساخت فول امکانات رو به آفتاب در بلوار پروین، متری ۱۳ میلیون تومان قیمت‌گذاری شده که با سطح قیمت‌های معمول در منطقه تقریبا همخوانی دارد. قیمت هر متر مربع از یک آپارتمان ۸۵ متری نوساز با امکانات کامل در محله جنت‌آباد نیز ۱۸میلیون تومان تعیین شده است. در سعادت‌آباد یک واحد ۷۶ متری ۱۸ ساله فول امکانات نورگیر، متری ۲۰ میلیون تومان به فروش می‌رسد.
دی‌ماه امسال در حالی رشد سالیانه مسکن در تهران به ۴۰ درصد رسیده که این ارقام نشان می‌دهد با وجود نوسانات ماهانه، تورم نقطه به نقطه مسکن ۱۴ درصد بالاتر از تورم نقطه به نقطه عمومی است. نکته قابل توجه دیگر اینکه در ماه گذشته نرخ تورم نقطه به نقطه خانوارهای کشور ۱.۵ درصد کاهش یافته اما شاهد دو افزایش ۸.۵ و ۲.۱ درصدی تورم مسکن در تهران به ترتیب در ماه‌های آذر و دی بوده‌ایم. به نظر می‌رسد بازار مسکن که به طور کلی در سال ۱۳۹۸ با رکود مواجه بوده و معاملات در ۱۰ ماهه نخست حدود ۴۳ درصد نسبت به زمان مشابه سال قبل کاهش یافته است با رکود تورمی دست و پنجه نرم می‌کند. هرچند در دو ماه اخیر تعداد معاملات بیش از ۱۰۰ درصد بالا رفته که عمده کارشناسان معتقدند تنها علت این اتفاق می‌تواند تغییر قیمت بنزین، معاملات شب عید و خریدهای سرمایه‌گذاری به قصد حفظ ارزش پول باشد. مطابق برآوردها حدود ۷۷ درصد معاملات بازار مسکن در ایران از نوع سرمایه‌گذارانه است.
بازار شهرهای دور و بر، بهتر از تهران است
یکی از فعالان مجازی بازار ملک درباره آخرین وضعیت بازار مسکن در شب عید گفت: معاملات بیشتر شده و با مشاوران اکثرا ساعات روز در اتاق قرارداد هستند. البته سال‌هاست که خرید و فروش مسکن از نوع سرمایه‌گذاری یا تبدیل به احسن است. تقاضای مصرفی هم با هدف خرید خانه بزرگ‌تر یا سن بنای کمتر صورت می‌گیرد که آن هم با هدف حفظ ارزش پول انجام می‌شود. معمولا این‌طور است که سرمایه‌گذاران ابتدا در مقطعی پول را به دلار، بعد به بورس و سپس به ملک تبدیل می‌کنند؛ بنابراین می‌توان گفت معاملات از طرف تقاضای مصرفی نیست. یک زوج جوان اگر ۴۰۰ تا ۵۰۰ میلیون تومان فراهم کند نمی‌تواند در مناطق میانی تهران خانه بخرد. یا باید در جنوب شهر، خانه‌ای بی‌کیفیت خریداری کند یا به شهرهای اطراف برود. الان بازار شهرهای دور و بر بهتر از تهران است و حتی در مواقعی درصد افزایش قیمت آن‌جا از تهران بیشتر شده است.
وی افزود: در بعضی مناطق تهران که متراژ کوچک است دلالی زیاد شده و یک واحد چند دست می‌چرخد که منجر به افزایش قیمت نهایی شده که از ظرفیت متقاضیان واقعی خارج است و به همین دلیل، دلالی در تهران به اندازه‌ی اطراف جواب نمی‌دهد. در مناطق شمال تهران هم که واحدها بالای ۸۰ متر است و اصلا مردم توانی برای خرید ندارند. الان در پردیس یا هشتگرد، حضور دلالان خیلی بیشتر از تهران است. یک مشاور املاک در شهرهای حاشیه‌ای بر روی یک خانه تقریبا ۲۰ میلیون تومان سود می‌برد. در پردیس، بدون واسطه هیچ اتفاقی در بازار مسکن رخ نمی‌دهد. یعنی به طور مستقیم هیچ خرید و فروشی انجام نمی‌شود. دولت به راحتی می‌تواند جلوی این را بگیرد. اگر خرید و فروش‌ها از یک فقره بیشتر شد به خانه مالیات وضع کند. ملک نیز باید ارزش‌گذاری شود اما هیچ سازمان یا ارگانی نداریم که به ارزش‌گذاری ملک بپردازد. اگر متریال، قیمت زمین، هزینه ساخت را محاسبه کنند به راحتی قیمت خانه تعیین می‌شود. اگر صاحب ملک بگوید با این رقم نمی‌فروشم مالیات برای واحد خالی ببندند. بعد یا مجبور می‌شود بفروشد یا اجاره بدهد که باعث کاهش قیمت‌ها می‌شود.
این فعال بازار املاک در پاسخ به این سوال که آیا قیمت‌ها در دو ماه اخیر تغییر کرده یا خیر، گفت: متوجه افزایش قیمت نشدیم. بیشتر مالکانی که خانه‌های خود را برای فروش به ما می‌سپارند قیمت را تغییر نداده‌اند. اوایل سال این اتفاق می‌افتاد. اما در دو ماه اخیر به نظرم درصد افزایش قیمت به اندازه ۱۰ درصد نبوده و بسیار کمتر از این رقم بوده است. ما هر روز با مالکان تماس می‌گیریم ولی به ندرت پیش می‌آید که مالک قیمت را افزایش دهد.
در دی‌ماه ۱۳۹۸ مطابق اعلام بانک مرکزی، متوسط قیمت مسکن در شهر تهران ۱۳ میلیون و ۸۱۰ هزار تومان در هر متر مربع بود که نسبت به ماه قبل ۲.۱ درصد و نسبت به ماه مشابه سال قبل ۴۰.۹ درصد افزایش نشان می‌دهد. در این ماه هم‌چنین تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران به ۱۰ هزار و ۷۰۰ واحد مسکونی رسید که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب ۱۲ و ۵۹ درصد افزایش داشت.
ولی شهرستانها ، رونق خوبی است