پیش‌فروش متری مسکن، فرصتی برای خانه‌دار شدن جوانان

«محمدرضا پورابراهیمی» از عملیاتی شدن طرح پیش‌فروش متری مسکن در بورس کالای ایران استقبال کرد و گفت: در شرایطی که امروز همه اقشار جامعه توانایی خرید مسکن را ندارند و نوسان شدید قیمت در این حوزه، بازاری آشفته را ایجاد کرده است، بورس کالا به عنوان مکانیزمی در راستای پیشبرد اهداف اقتصادی طرح پیش فروش متری مسکن را ارائه کرده است که با توجه به آن می‌توان چشم‌انداز روشنی را در بازار مسکن پیش‌بینی کرد.

وی گفت: طرح پیش‌فروش متری مسکن اقدامی است که در تمام دنیا شبیه به آن اجرایی شده و یکی از شیوه‌های سودمند در راستای ایجاد تعادل منطقی در حوزه مسکن است.

وی افزود: یکی از بهترین اقداماتی که می‌تواند از سوی بورس کالا به عنوان یکی از ارکان بازار سرمایه اجرایی شود، طرح پیش‌فروش متری مسکن با همکاری وزارت راه و شهرسازی است که با اجرای این طرح، منابع اندک به بخش تولید و ساخت و ساز مسکن هدایت خواهد شد و از طرف دیگر می‌توانیم سرمایه‌گذاران را برای اجرای عملیات اقتصادی در حوزه مسکن تشویق کنیم.

پورابراهیمی اظهار داشت: اوراق عرضه واگذاری متری مسکن فرصتی است که به خریداران اجازه سرمایه‌گذاری می‌دهد و در کنار آن اگر انتفاعی هم وجود دارد فرد می‌تواند نسبت به سهم سرمایه‌گذاری ازآن بهره‌مند شود.

به گفته نماینده مردم در مجلس یازدهم، کلیت این طرح قابل قبول است و ابزارهای مورد نیاز آن هم در بورس کالا وجود دارد و برای آغاز آن، فقط کافی است که وزارت راه و شهرسازی آن را براساس مکانیسم بورس کالا عملیاتی کند.

پورابراهیمی با تاکید بر اینکه این طرح فرصتی برای خانه‌دار شدن جوانان است، گفت: سرمایه‌گذاران با توجه به میزان سرمایه خود می‌توانند پس از انتشار اوراق سلف موازی مسکن در بورس کالا به اندازه سرمایه خود چند متر مسکن خریداری کنند و در موعد سررسید نیز امکان تحویل مسکن براساس متراژهای مشخص شده یا تسویه نقدی وجود خواهد داشت که این روش در شرایط آشفته بازار مسکن، حمایتی از قشر جوان و خانه‌دار شدن آن‌ها خواهد کرد.

تدوین آیین‌نامه طرح

به تازگی نیز «محمود محمودزاده» معاون مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی در خصوص اجرای این طرح اعلام کرده است که آیین‌نامه طرح فروش متری مسکن در بورس کالا در حال تدوین بوده و کلیات آن در شورای عالی مسکن طرح موضوع شده است.

محمودزاده حتی عنوان کرده است که اگر این طرح به قانون جدید نیاز داشته باشد، برای صرفه‌جویی در زمان به دنبال آن هستیم که پیش‌نویس معاملات متری مسکن را به دولت ارائه کنیم تا از طریق مصوبه سران سه قوا این طرح زودتر به نتیجه برسد.

همچنین پروانه اصلانی مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی از عملیاتی شدن ابزار پیش‌فروش متری مسکن و فروش نسیه مصالح ساختمانی در بورس کالا در آینده‌ای نزدیک خبر می‌دهد.

به گفته اصلانی، ابزارهای مالی بازار سرمایه در ارتباط با حوزه مسکن، شامل اوراق سلف موازی استاندارد جهت پیش‌فروش متری ساختمان، بازار تهاتری مصالح و ملک ، انتشار اوراق خرید دین بر پایه معاملات نسیه مصالح ساختمانی، صندوق سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات شاخص شهر تهران قابل معامله در بورس، قراردادهای آتی بر پایه صندوق سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات شهر تهران، قراردادهای آتی بر پایه سبد شاخص مصالح ساختمانی معاملات فیزیکی مسکن (عرضه زمین و املاک دولت و بخش خصوصی در بورس کالا) است.

وی تصریح کرده است که انتشار اوراق سلف موازی استاندارد مسکن جهت پیش‌فروش متری ساختمان و اوراق خرید دین مصالح ساختمانی برای تامین مالی ساخت پروژه‌ها در اولویت اجرا قرار دارند که در آینده نزدیک در بخش مسکن مورد بهره برداری قرار می‌گیرند.

در پایان نیز «حسن محتشم» هیات مدیره انجمن انبوه‌سازان مسکن استان تهران با اعلام آنکه در سال‌های ۷۸ – ۱۳۷۷ هم موضوع فروش متری مسکن مطرح و بحث تضمین حداقل سود برای این طرح به میان آمد می‌گوید: اکنون با حمایت دولت، بازار سرمایه رونق قابل توجهی پیدا کرده و بخش عمده‌ای از سرمایه‌های کشور به سمت این بازار هدایت شده است، بنابراین بستر مناسبی برای ورود دوباره مسکن به بورس فراهم شده و بورس کالا هم با شناخت کامل از وضعیت موجود در بازار سرمایه، پیشنهاد عرضه متری مسکن را ارایه داده است.

محتشم تاکید کرد: برای اجرای این طرح مهمترین اصل، نظارت دقیق است. دراین صورت سرمایه‌هایی که از محل اجرای این طرح جمع آوری می‌شود به سمت تولید مسکن سوق پیدا کرده و باعث افزایش عرضه خواهد شد که در این‌صورت عملکرد طرح بسیار مثبت و کارآمد خواهد بود و نتایج پرباری به همراه خواهد داشت.

وی با بیان اینکه با اجرای این طرح شرکت‌های بسیاری در بخش ساختمان قادر خواهند بود از مزایای این طرح استفاده کنند. گفت: در سال‌های گذشته برای اجرای پروژه‌های ساختمانی و حمایت از سازندگان و سرمایه‌گذاران صندوقی ایجاد شده بود که متاسفانه به سرانجام نرسید اما امیدواریم که این طرح در بورس کالا که توامان به تامین مالی پروژه‌ها و خانه‌دار شدن مردم کمک می‌کند، با جدیت دنبال شود.

محتشم در پایان گفت: با اجرای این طرح و در سایه نظارت دقیق، زمینه ورود شرکت‌های فعال در بخش ساخت و ساز به بازار سرمایه و بهره مندی از بازارهای متنوع این بازار فراهم می‌شود. این طرح منجر به افزایش سرمایه‌گذاری و تولید مسکن شده و در نهایت به کاهش قیمت تمام شده مسکن خواهید انجامید.

عرضه متری مسکن چیست؟

«علیرضا ناصرپور» معاون توسعه بازار و مطالعات اقتصادی بورس کالای ایران نیز در خصوص نحوه اجرایی شدن طرح پیش‌فروش متری مسکن از طریق انتشار اوراق سلف موازی استاندارد می‌گوید: در این طرح شرکت سازنده و انبوه‌ساز یا هر مجموعه‌ای که در حال ساخت مسکن است می‌تواند با هدف تامین مالی و حتی فروش ملک اقدام به انتشار اوراق سلف موازی استاندارد کند که این اوراق قابل تحویل در سررسید است یعنی فرد می‌تواند در سررسید به ازای متراژهای معینی که تعیین شده، اوراق را تامین کرده و اقدام به تحویل گرفتن واحد مسکونی کند؛ مثلا اگر قرار است ۸۵ متر تحویل بگیرد باید بتواند به آن تعداد اوراق تامین کند و یا اینکه اوراق را در سررسید با سود مشخصی که در نظر گرفته شده است تسویه نقدی کند.

ناصرپور اضافه کرد: علاوه بر این می‌توان با قرار دادن اوراق اختیار خرید و فروش تبعی روی اوراق، ریسک ناشر و همچنین ریسک خریدار را مدیریت کرد لذا تمامی اقداماتی که روی اوراق سلف موازی استاندارد قابل پیاه سازی است، روی این اوراق هم قابلیت اجرایی دارد.

معاون توسعه بازار و مطالعات اقتصادی بورس کالا به مزایای اجرایی شدن این طرح در قالب اوراق سلف موازی استاندارد اشاره کرد و گفت: اگر برای این طرح، اوراق سلف موازی بدون اختیار خرید تبعی تعریف شود، پوشش ریسک را در اختیار خریدار اوراق قرار می‌دهد به طوری که اگر خریدار نمی‌تواند کل واحد را یکجا خریداری کند، می‌تواند متراژ مورد نظر خود را بخرد و مابقی را به مرور خریداری کند و اگر هم نتوانست به آن تعداد تامین کند می‌تواند در سررسید اوراق را در بازار به قیمت روز به فروش برساند و پولش را تحویل بگیرد که اگر در این مدت افزایش قیمتی در ملک صورت گرفته باشد، روی این اوراق خودش را منعکس خواهد کرد.

وی همچنین در خصوص استانداردسازی متراژها توضیح داد و گفت: این طرح در پروژه‌های انبوه‌سازی اجرایی شده و استانداردسازی آن به این صورت است که معمولا یک متراژ پایه داخل یک ساختمان در نظر گرفته شده و قیمت اوراق سلفی که منتشر می‌شود بر مبنای واحد پایه خواهد بود و در سررسید اگر کسی بخواهد واحد دیگری را تعیین کند، صرف و کسر متراژ واحدهای دیگر بر مبنای واحد پایه تعیین می‌شود که این موضوع قبل از انتشار نیز در امیدنامه ذکر می‌شود.

به گفته ناصرپور یکی از اهداف اجرایی شدن این طرح این است که در شرایط تورمی بتواند به خانه‌دار شدن مردم و خریداران مسکن کمک کند، ضمن اینکه برای سازندگان انبوه مسکن نیز روش مناسب تامین مالی به شمار می‌رود.