اضطراب سه‌گانه مستاجران در روزهای کرونایی

با وجود آن که هنوز فصل نقل و انتقال بازار مسکن فرا نرسیده، بعضی خانوارهای اجاره نشین که قراردادشان به اتمام رسیده شرایط حساسی را طی می‌کنند.

گزارش‌های میدانی نشان می‌دهد با توجه به شیوع ویروس کرونا نگرانی غالب مستاجران در هفته های اخیر به جابجایی هایی مربوط می شود که می تواند تهدیدی برای سلامت‌شان باشد. به همین دلیل انتظار به حق آنها از موجران تمدید قرارداد است؛ هر چند طبق آمار نرخ رشد اجاره در قراردادهای تمدید، بالاتر از قراردادهای جدید است.

رشد اجاره‌بها نصف افزایش قیمت مسکن بوده است

نرخ رشد قیمت در بخش اجاره معمولاً خود را در طولانی مدت با میزان افزایش قیمت ها در بخش خرید و فروش بالانس می کند. آمارها از شهر تهران نشان می دهد میانگین افزایش نرخ اجاره بها از اواخر سال ۱۳۹۶ تا اواخر سال ۱۳۹۸ تقریباً نصف میزان رشد قیمت مسکن بوده است.

میانگین نرخ رشد اجاره بها در شهر تهران از انتهای پاییز ۱۳۹۶ تا پایان پاییز ۱۳۹۸ بالغ بر ۷۶.۱ درصد بوده است؛ در حالیکه نرخ رشد قیمت فروش عدد ۱۴۵ درصد را نشان می دهد. اما انصافاً اجاره نشین‌ها دیگر توانی برای رشد قیمت ها ندارند.

اجاره‌داری حرفه‌ای در دستور کار دولت

دولت اعلام کرده که برنامه اجاره‌داری حرفه‌ای را در دستور کار قرار داده است. وزیر راه و شهرسازی در آخرین اظهار نظر در این باره گفته که «دولت نظام اجاره داری حرفه‌ای را ساماندهی کرده و در حال تدوین آن است. در این موضوع ورود استارتاپ‌ها را به حوزه اجاره داری پایه‌گذاری کرده‌ایم و سعی داریم با اجرای این دو روش مهم، حباب قیمتی را در بازار اجاره بشکنیم».

با این حال آنچه مسلم است اینکه طرح های روی کاغذ در شرایط فعلی نمی تواند برای مستاجرها چاره ساز باشد.

با اینکه مرکز آمار، میزان افزایش اجاره بها برای پایتخت در پاییز ۱۳۹۸ نسبت به پاییز ۱۳۹۷ را ۳۱ درصد اعلام کرده، گزارش های میدانی نشان می دهد که در بعضی مناطق پر تقاضا همچون مناطق ۲، ۴، ۵، ۱۰، ۱۴ و ۱۵ میانگین افزایش نرخ‌ها تا ۵۰ درصد می رسد.

طبق آمار رسمی، متوسط اجاره ماهانه یک متر مربع واحد مسکونی در تهران در پاییز سال گذشته ۴۴ هزار و ۳۴۷ تومان با میانگین مساحت ۸۰ مترمربع و سن بنای ۱۴ سال بوده است. نرخ اجاره زمستان هنوز اعلام نشده است.

تورم قراردادهای تمدیدی بیش از قراردادهای جدید است

در کل کشور نیز درصد تغییرات شاخص قیمت اجاره بها در فصل پاییز ۱۳۹۸ نسبت به فصل مشابه سال قبل از آن ۲۱.۶ درصد بوده است. نکته قابل توجه اینکه تورم قراردادهای تمدیدی رقم ۳۱ درصد را نشان می دهد.

ورود زودهنگام فایل‌های نوساز با نرخ‌های نجومی به بازار اجاره

فصل جابجایی که معمولاً از ابتدای تابستان شروع می شود هنوز از راه نرسیده و به همین دلیل نرخ اجاره بر اساس مشاهدات میدانی، افزایش چشمگیری را نسبت به زمستان ۱۳۹۸ نشان نمی دهد.

با این حال گروهی از مالکان واحدهای نوساز و لوکس به دلیل رکود در بخش خرید و فروش، به منظور داشتن زمان کافی برای اجاره واحد خود، آنها را در بخش اجاره عرضه کرده‌اند. هرچند بررسی آگهی ها اعداد و ارقام بالای قیمت اجاره در این گروه از فایل ها را نشان می دهد.

به طور مثال در شرق تهران و بر اساس عرف بازار، بسته به موقعیت و امکانات آپارتمان، نرخ رهن کامل یک متر مربع واحد مسکونی با عمر بنای کمتر از ۵ سال ۲ تا ۳ میلیون تومان است.

در مناطق غربی پایتخت نیز نرخ رهن کامل آپارتمان‌های زیر پنج سال از حدود متری سه میلیون تومان شروع می‌شود و بعضاً در واحدهای لوکس و نیمه لوکس تا پنج میلیون تومان می رسد. به عنوان نمونه در یک آگهی برای یک آپارتمان ۱۳۰ متری دارای امکانات کامل، سه خوابه، چهار سال ساخت در محله پونک ۳۰۰ میلیون تومان پول پیش و سه میلیون تومان اجاره ماهیانه تعیین شده است.

رهن آپارتمان نوساز در جنوب تهران ۱ تا ۲ میلیون تومان

در جنوب پایتخت اما با وجود آنکه نرخ‌های اجاره پایین‌تر است و رهن کامل واحدهای نوساز یک تا حداکثر دو میلیون تومان تعیین می‌شود، ظرفیتی برای جهش قیمت ها در تابستان امسال با توجه به توان گروه‌های اجاره نشین وجود ندارد.

هرچند گزارش های میدانی گویای آن است که مستاجران در نیمه جنوبی تهران نیز در زمستان گذشته شاهد افزایش ۲۰ تا ۴۰ درصدی قیمت اجاره در قراردادهای تمدیدی بودند.

اما آنچه به نگرانی اغلب خانوارهای اجاره نشین در روزهای اخیر دامن زده است، جابجایی در شرایط کرونایی است که از موجران انتظار همدلی دارند و می‌گویند که دولت برای وضع کنونی چاره اندیشی کند.

یکی از مستاجران در پیامی به ایسنا نوشته است: «سلام امیدوارم بتوانید حرف ما مستاجرها را به گوش دولت برسانید. من مستاجر هستم و قراردادم تمام شده و البته با این وضع گرانی به دنبال وام بودم. اما الان صاحب خانه فشار آورده که باید تخلیه کنی. گرفتن وام و اسباب کشی و جابجایی می تواند در این شرایط به قیمت جان ما تمام شود آیا دولت نباید طی دستوری اعلام کند مستاجران در جای خود بمانند و صاحب خانه ها باید تا پایان کرونا صبر کنند. صدای ما باشید و حرف ما را به گوش دولت برسانید و ناجی جان ما در این شرایط باشید».