تهران پس از «تراکم دولتی» | پیامد چراغ سبز شهرداری به پرونده جماران

براساس نتایج آخرین سرشماری نفوس و مسکن و اطلاعات منتشر شده در داده نمای شهرداری تهران، در حال حاضر ۸ میلیون و ۷۳۷ هزار نفر جمعیت معادل ۲ میلیون و ۹۰۰ هزار خانوار در ۲ میلیون و ۸۶۷ هزار واحد مسکونی در پایتخت ساکن هستند. تطابق این میزان جمعیت با مساحت ۶۱ هزار و ۵۶۲ هکتاری شهر تهران نشان می‌دهد: در هر هکتار از عرصه پایتخت، حدود ۱۱ ساختمان مسکونی (شامل مجتمع، خانه ویلایی، برج و...) معادل ۴۶ واحد مسکونی با حضور ۱۴۰ نفر قرار گرفته‌اند. به تعبیر دیگر تعداد کل ساختمان‌های موجود در شهر تهران درحدود ۷۰۰ هزار پلاک و بیش از ۳۰۰ محله جانمایی شده‌اند. اما از میان تمامی محلات پایتخت، ۳۷ محله و شهرک براساس ضوابط فرادست شهرسازی، اصطلاحا فریز شده و در جریان تخریب و نوسازی اجازه افزایش تراکم ساختمانی را ندارند. هر چند به نظر می‌رسد دولت با هدف افزایش عرضه مسکن بنا دارد این خط قرمز را حذف و امکان صدور مجوز تراکم ساختمانی برای مالکان آنها را فراهم کند.

به گزارش «دنیای اقتصاد»، چند هفته پیش، حسن روحانی در جلسه ستاد هماهنگی اقتصادی دولت و در جریان بررسی چالش کمبود عرضه مسکن در شهرها و بیشتر شدن فاصله آن با تقاضای موجود در بازار، از شهرداری‌ها درخواست کرد تا شرایط را برای صدور تراکم ساختمانی اضافه در شهرهایی که ضوابط اجازه می‌دهد فراهم ‌کنند. قطعا شهر تهران به‌عنوان یکی از شهرهایی که با مشکل کمبود عرضه مسکن و بالا بودن تقاضای مصرفی مواجه است در لیست شهرهای مورد توجه دولت در این حوزه قرار دارد. طرح «صدور مجوز تراکم ساختمانی اضافه» پیش از این در دولت‌های قبلی سابقه داشته است. در دولت‌های قبلی، برای پاسخگویی به بخشی از تقاضای موجود در بازار مسکن، در قالب یک مصوبه، تراکم ساختمانی برای بخش زیادی از محلات شهر تهران افزایش پیدا کرد.

این تصمیم و اقدام دولت در آن سال برای افزایش تراکم ساختمانی پایتخت موجب افزایش سقف جمعیت‌پذیری پایتخت در طرح جامع شهر تهران از حدود 5/ 10 میلیون نفر به بیش از 5/ 12 میلیون نفر شد. در نتیجه چنین تصمیمی، بخش مهمی از ضوابط ساخت‌وساز ملاک عمل در شهر تهران از سوی شهرداری نیز تغییر پیدا کرد. هر چند پس از گذشت چندین سال و با تغییر دولت، در ابتدای تشکیل دولت یازدهم، سیاست‌گذار بخش مسکن با شناسایی چالش‌های ایجاد شده ناشی از این تصمیم، این مصوبه را لغو و مجددا سقف جمعیت پذیری شهر تهران را به حدود 5/ 10 میلیون نفر کاهش داد، اما به نظر می‌رسد هم اکنون بحث مطرح شده از سوی دولت برای افزایش عرضه و پاسخگویی به تقاضای انباشته مسکن در شهرها در همان مسیر باشد.

در این میان، یک پرونده ساختمانی خاص نیز برای اخذ مجوز تراکم ساختمانی اضافه بین دولت و شهرداری در حال رفت و برگشت است. پرونده‌ای که هر نوع تعیین تکلیف و تصمیم‌گیری در مورد آن، می‌تواند سرنوشت «ماجرای یک طبقه تراکم اضافه در محلات فریز شده» را مشخص کند.

این پرونده ساختمانی موسوم به پرونده جماران مربوط به پروژه ساختمانی در حال اجرا است که شهرداری با استناد به طرح تفصیلی شهر تهران عنوان کرده در پهنه مسکونی تثبیت شده قرار گرفته است. موضوعی که بسازوبفروش‌ها از آن تحت عنوان محله‌هایی یاد می‌کنند که به لحاظ ساختمانی فریز شده‌اند. در جریان پیشرفت این پروژه ساختمانی و در سمت مقابل شهرداری این اصرار وجود دارد که ضابطه «تثبیت وضع موجود ملک» برای این ساختمان در مقررات طرح تفصیلی رفع(حذف) شود. به این معنی که سازنده و مالک بتوانند تراکم یا سطح اشغال یا هر دو مجوز به‌صورت توامان را بیش از آنچه در طرح تفصیلی مشخص شده دریافت کنند.

با وجود چنین اصراری، عدم تفاهم دولت و شهرداری در پروژه جماران طی هفته‌های اخیر باعث شد موضوع به شورای عالی شهرسازی و معماری کشور کشیده شود. ظاهرا بخشی از ساکنان این محله از طریق دولت، از شورای عالی شهرسازی و شهرداری تهران درخواست کرده‌اند، ملک و محله‌ای که در آن هستند را از حالت «فریز ساختمانی» خارج کنند.

وضعیت «فریز ساختمانی» در طرح تفصیلی تهران به ساختمان‌ها و محله‌هایی مربوط می‌شود که در پهنه مسکونی قرار دارند اما ضوابط ساخت وساز در آنها متفاوت از سایر زیرپهنه‌های مسکونی تعریف شده است. این محلات در چهار زیرپهنه مسکونی شامل R231، R211،R212 و R221 تحت عنوان بافت مسکونی ارزشمند معاصر شناخته می‌شوند. البته بخش زیادی از محله‌ها و شهرک‌های مسکونی در زیر پهنه R231 هستند و بقیه سهم اندکی از بافت را شامل می‌شوند.

در ضوابط طرح تفصیلی شهر تهران برای پلاک‌های واقع در زیرپهنه R231 تاکید شده در صورتی که مالک از سال 91 تا سال 1405 درخواست تخریب و نوسازی را از شهرداری داشته باشد، باید براساس وضع موجود ساختمان و مطابق با ضوابط طرح تفصیلی قبلی ساخت‌وساز را انجام دهد. درواقع وضعیت ساختمان‌های موجود در پهنه R231 از نظر ضوابط و اسناد فرادست و لازم‌الاجرای شهرسازی در پایتخت، «تثبیت» شده‌اند. واژه‌ای که سازنده‌ها آن را «فریز ساختمانی» معنی می‌کنند. به تعبیر دیگر ساختمانی که در این زیرپهنه قرار گرفته برای تخریب و ساخت مجدد، همان تراکم ساختمانی قبلی را دریافت خواهد کرد. بررسی‌ها نشان می‌دهد: عمده ساختمان‌های موجود در این زیرپهنه به‌طور میانگین بین 3 تا 4 طبقه تراکم دارند. این ساختمان‌ها در 37 شهرک و محله مسکونی واقع در 14 منطقه تهران قرار گرفته‌اند که به لحاظ افزایش تراکم ساختمانی در وضعیت فریز یا همان تثبیت هستند. شهرک غرب، شهرک نفت، شهرک گلستان، محله نارمک و... از جمله شهرک‌ها و محله‌های مشهور این گروه هستند. از دیدگاه شهرداری، این شهرک‌ها به لحاظ وضعیت ساختمانی به سه دسته شامل شهرک‌های بلندمرتبه همچون شهرک اکباتان، آتی‌ساز، شهرک‌ها و محله‌های خاص همچون شهرک غرب، شهرک هما و سایر شهرک‌ها همچون شهرک البرز و شهرک گلها، تقسیم‌بندی می‌شوند. نکته جالب آنکه این شهرک‌ها 2 هزار و 133 هکتار از مساحت شهر تهران را در برگرفته‌اند.  اگر طرح تراکم دولتی یعنی صدور مجوز برای افزایش یک طبقه تراکم اضافه به شهر داده شود و پرونده جماران نیز چراغ سبز برای افزایش تراکم ساختمانی را دریافت کند؛ مسیر را برای تصویب «افزایش یک طبقه تراکم دولتی به ساخت وسازهای شهر تهران» هموار می‌کند و بعد از این اتفاق، بلافاصله این احتمال وجود دارد که 37 محله و شهرک که در حال حاضر در وضعیت فریز ساختمانی هستند از حالت تثبیت خارج و مالکان و سازنده‌های آنها اجازه پیدا ‌کنند دست کم یک طبقه تراکم به وضع موجود ساختمان خود اضافه کنند. بررسی‌ها نشان می‌دهد: در صورت صدور چنین مجوزی، اگر فقط همین تعداد 37 محله و شهرک تثبیت شده در شهر تهران یک طبقه تراکم اضافه را دریافت کنند دست کم حدود 30 هزار واحد مسکونی به سقف مجاز ساخت وساز که در طرح تفصیلی تصویب شده و ملاک عمل قرار گرفته تا سال 1404 اضافه می‌شود. البته به احتمال زیاد در صورت اخذ این تصمیم، صدور مجوز تراکم اضافه برای بیش از یک طبقه خواهد بود. در این صورت اگر همین 37 محله دو طبقه تراکم ساختمانی اضافه دریافت کنند حدود 60 هزار واحد به تعداد واحدهای مسکونی موجود در شهر تهران افزوده خواهد شد. به این ترتیب در صورت اضافه شدن 30 هزار واحد مسکونی جدید به ساختمان‌های شهر تهران با صدور یک طبقه تراکم اضافه، جمعیت‌پذیری شهر تهران 120 هزار نفر از ظرف مجاز طرح جامع فراتر خواهد رفت و در صورتی که دو طبقه تراکم اضافه یعنی حدود 60 هزار واحد به طبقات ساختمان‌های واقع در این محلات اضافه شود، حدود 200 هزار نفر فقط از این محل به جمعیت شهر تهران اضافه می‌شود. این در حالی است که در طرح جامع شهر تهران به‌عنوان سند بالادست و براساس چندین ملاحظه شامل ملاحظات زیست‌محیطی، گنجایش ترافیکی، مساله تامین آب شرب و یکسری موارد شهرسازی و حفظ میراث تاریخی، جمعیت‌پذیری شهر تهران تا پایان سال 1404 معادل 10 میلیون و 500 هزار نفر تعیین شده است. به این معناکه تا پایان سال 1404 مجموع واحدهای مسکونی موجود و ساخته شده در پایتخت باید ظرفیت پذیرش 5/ 10 میلیون نفر جمعیت ساکن را داشته باشند.

پیش از این، «دنیای اقتصاد» در سال 96 در قالب یک بررسی، تعداد واحدهای مسکونی موجود و در حال ساخت شهر تهران را شمارش و با مقایسه عدد حاصل از این شمارش با جمعیت‌پذیری سال 1404 اعلام کرد سالانه حداکثر چه تعداد واحد مسکونی باید در شهر تهران ساخته شود که از سقف جمعیت پذیری تعیین و مصوب شده بیشتر نشود. مطابق با نتایج محاسبات انجام شده سالانه تا سال 1404 باید 67 هزار و 500 واحد مسکونی در شهر تهران ساخته شود تا از خط قرمز تعیین شده عبور نکند.

جالب آنکه طی سه چهار سال اخیر تحت تاثیر رکود ساختمانی شکل گرفته، ساخت وسازهای سالانه شهر تهران در همین محدوده بود اما اگر بنا باشد 37 شهرک و محله تثبیت شده از حالت فریز خارج شوند به معنی آن است که معادل یکسال ساخت‌وساز شهر تهران بر اثر همین تصمیم به جمعیت‌پذیری شهر اضافه خواهند شد.

نکته دیگری که در محاسبات سال 96، مشخص شد آنکه ظرف جمعیت‌پذیری شهر تهران تا افق طرح جامع فاصله دارد اما سقف جمعیت‌پذیری یکسری از مناطق شهر تهران در همان سال اشباع شده و برخی دیگر هنوز فاصله داشتند. مطابق با بررسی‌ها مناطق 5، 12، 13، 15، و 18 تا 21 مناطقی هستند که هنوز ظرف جمعیت‌پذیری آنها پر نشده است. جالب آنکه از میان 37 محله و شهرک فریز شده، 21 محله و شهرک در مناطقی قرار دارند که سقف جمعیت‌پذیری آنها مطابق با اسناد فرادست شهری اشباع شده است. بنابراین شورای عالی شهرسازی، شهرداری و دولت با مشاهده چنین تصویری از شهر تهران باید برای تصمیم‌گیری در این حوزه چند ملاحظه مهم را مدنظر قرار دهند. توجه به سقف جمعیت‌پذیری و مناطق اشباع شده از جمعیت ملاحظه اولیه برای افزایش سقف تراکم ساختمانی در این محلات است. ملاحظه دیگر آنکه تجربه نشان داده است وقتی تراکم ساختمانی افزایش پیدا می‌کند یک رابطه مستقیم با افزایش قیمت دارد به این معناکه به دنبال افزایش تراکم ساختمانی قیمت زمین به‌صورت تصاعدی افزایش پیدا می‌کند و در نتیجه به قیمت تمام شده ساختمان نیز افزوده می‌شود. بنابراین اگرچه ممکن است با افزایش تراکم ساختمانی، عرضه مسکن بیشتر شود اما این نوع از عرضه مسکن با پاسخگویی به جامعه هدف اصلی دولت یعنی رفع نیاز تقاضای مصرفی در تضاد است و به احتمال زیاد نمی‌تواند موانع دسترسی خانوارها به مسکن را رفع کند.