پیش بینی بازار مسکن در سال 1401 از شش زاویه

تحولات صنعت ساختمان در سال 1400 با توجه به ماهیت این بازار و تاثیرگذاری آن بر اقتصاد کلان و خانوارها برخلاف سایر بازارهای موازی، ناشی از تغییرات و اثرپذیری لحظه‌ای از متغیرهای خرد و کلان نیست بلکه حاصل جریان و روند تحولاتی است که طی دهه 90 در اقتصاد و بازار مسکن وجود داشته است و اثرات آن از اواسط سال 1396 به بعد کاملا در بازار مسکن مشهود شده است و نقطه بحرانی آن، رکود عمیق و تورمی بی‌سابقه در بخش تقاضای مسکن در پاییز 1399 بوده است. در اقتصاد کلان حدود هشت درصد از تولید ناخالص ملی و 16 درصد از هزینه‌های ناخالص ملی متعلق به صنعت ساختمان است و سهم 10 تا 16 درصد از اشتغال کشور وابسته به این صنعت است و البته بیشترین ضریب اهمیت (1/34 درصد) را در شاخص تورم دارد. در اقتصاد خانوار نیز بیش از 80 درصد ثروت خانوار مربوط به مسکن (ساختمان) بوده و در کلانشهرها نزدیک به 60 درصد از هزینه‌های سبد خانوار متعلق به مسکن است.

به‌رغم اهمیت زیاد این صنعت و بازار مسکن، در پایان دولت دوازدهم برنامه مشخصی برای احیای این بازار اجرایی نشد اما در آخرین ماه‌های سال 1399 باتوجه به جذابیت بالای سرمایه‌گذاری این صنعت در مقایسه با سایر بازارها با لحاظ ریسک سرمایه‌گذاری و همچنین خروج سرمایه از بازار سهام، روند معاملات با ورود بخشی از سرمایه سرگردان و متعلق به بخش سرمایه‌ای روند بهبود خود را آغاز کرد.

بهبود معاملات بازار مسکن در سال 1400 در مقایسه با سال قبل با شیب کم ادامه‌دار بود اما با کاهش نوسان قیمت ارز در شش ماه دوم سال 1400 و رشد ماهانه کمتر از سه درصد قیمت مسکن، نوع تقاضای غالب تیغیر کرد و تقاضای مصرفی به‌خصوص گروهی که به دنبال تبدیل ملک خود به واحدی مرغوب‌تر را بودند، در طی این شش ماه سهم بیشتری از معاملات را به خود اختصاص دادند.

تحولات بخش عرضه به صورت یکپارچه قابل تحلیل نیست و شیوه سرمایه‌گذاری در استان‌ها و حتی کاربری‌ها متفاوت بوده است. به صورت عمومی روند ساخت و ساز در کشور نسبت به سنوات قبل مثبت بوده است به طوری که حدود 174 هزار پروانه ساختمانی در کشور در سال 1399 صادر شده است که نسبت به سال قبل حدود هشت درصد افزایش داشته است؛ در بهار 1400 نیز تمایل به سرمایه‌گذاری در صنعت ساختمان بیشتر شد و نسبت به مدت مشابه سال گذشته، 32 درصد افزایش داشت. این در حالی است که در تهران روند صدور مجوزها نزولی بوده، در سال 1399 تعداد پروانه‌های ماخوذه 23 درصد و در بهار 1400 نسبت به مدت مشابه سال قبل حدود 17 درصد کاهش داشته است.

عوامل مختلفی در کاهش تعداد پروانه‌های ساختمانی در تهران موثر هستند، از جمله این موارد می‌توان به افزایش قیمت زمین فراتر از رشد قیمت مسکن، افزایش چندباره هزینه اخذ پروانه ساختمانی، ناپایداری هزینه‌های ساخت و صعوبت در اخذ طبقات بیشتر در پروانه‌های ساختمانی جدید و شرایط رکودی صنعت ساختمان و کاهش امکان تامین مالی از محل پیش‌فروش اشاره کرد.

در بخش تجاری تمایل به سرمایه‌گذاری در تهران کاهش قابل‌توجهی داشته است به نحوی که تعداد پروژه‌های تکمیل شده در سال 1399 در حدود 60 درصد و میزان پروژه‌های آغاز شده نیز در حدود 17 درصد کاهش نسبت به سال قبل داشته است که اثرات آن در سال 1400 مشهود بوده است. اشباع بازار تجاری در تهران و هزینه‌های بالای تملک زمین و اخذ مجوزها در مقابل تغییر پارادایم بهره‌برداری از فروش به اجاره‌داری اصلی‌ترین دلایل این تغییر رویکرد بوده است و عوامل حاکم برا قتصاد کلان و سیاست بین‌الملل (تحریم‌ها) تشدیدکننده این رویداد بوده است. این در حالی است عوامل اجتماعی از جمله تغییر سبک زندگی و تفریح و عوامل اقتصادی مبنی بر توجیه‌پذیری بالاتر نسبت به ساخت مسکن در غیر کلانشهرها باعث شد که تمایل به سرمایه‌گذاری در بخش تجاری شهرهای دیگر به‌خصوص غیر کلانشهراه رشد داشته باشد و به طور میانگین (با لحاظ آمار منفی تهران)، تعداد پروژه‌های تکمیل شده در بخش تجاری در حدود 17 درصد رشد داشته و مجتمع‌های تجاری متعددی با وسعت بالا در این شهرها در سنوات اخیر تعریف یا افتتاح شده است.

بخش اداری بسیار متاثر از فضای اقتصادی و سیاسی کشور بوده است، در اوایل دوران برجام با توجه به بهبود فضای تولید کشور و حضور سرمایه‌گذاری خارجی، زون‌های اداری جدید و نوظهوری در شهرها ایجاد شده که در شهر تهران می‌توان به زون‌های اداری تاسیس شده در منطقه‌های 5 و 2 اشاره کرد، اما پس از تحریم‌های اقتصادی، این زون‌ها بیشترین آسیب را دیده‌اند، اما میزان آسیب در زون‌های اداری توسعه یافته همچون زون‌های اداری منطقه 3 کمتر بوده است.

بررسی معاملات مسکن در شهر تهران

روند نزولی تعداد معاملات بازار مسکن تهران از زمستان 1399 متوقف شد و یک روند صعودی با شیب کم در سال 1400 داشته است. به‌رغم روند صعودی بازار و رشد 117 درصدی نقطه‌به نقطه در بهمن ماه، عمق رکود ایجاد شده و سرعت پایین بهبود بازار باعث شده است تعداد معاملات 11 ماه سال جاری (حدود 70 هزار معامله) نسبت به مدت مشابه حدود 10 درصد کمتر شود.

از اواسط 1397 بعد از یک دوره رونق کوتاه پس از شروع جهش قیمت در پاییز 1396، محدوده تعداد معاملات ماهانه مسکن از 12 تا 17 هزار معامله به 5/2 تا 9 هزار معامله در ماه رسید. بنابراین شرایط موجود با شرایط عادی ابزار همچنان فاصله دارد.

بررسی مشخصات واحدهای معامله‌شده نشان می‌دهد در سال جاری، بیشترین سهم معاملات با 15 درصد مربوط به منطقه 5 بوده است. در سال‌های قبل مناطق 4 یا 2 رتبه‌ دوم به لحاظ حجم معاملات را داشته‌اند اما در سال 1400، منطقه 10 تهران به‌رغم وسعت بسیار پایین با 10 درصد در رتبه دوم به لحاظ تعداد معاملات است و البته نسبت به جمعیت ساکن در منطقه، معاملات در منطقه 10 فراتر از مناطق دیگر بوده است. با توجه به آنکه این منطقه سکونتگاه دهک‌های میانی و پایینی جامعه است، بنابراین افزایش حجم تقاضا در این منطقه ناشی از جذب تقاضاهای تعدیل یافته سایر مناطق میانی تهران است.

مقایسه عرضه و تقاضای واحدهای مسکونی در تهران نشان می‌دهد، حدود 82 درصد مجوزهای ساختمانی صادر شده مربوط به واحدهای بالای 100 مترمربع است. این در حالی است که حدود 76 درصد از حجم معاملات در سال جاری مربوط به واحدهای کوچک‌متراژ است. با توجه به کاهش قدرت خرید و مشخصات اشاره شده، سهم واحدهای مسکونی نوساز (کمتر از پنج سال ساخت) نیز طی هفت سال اخیر از 60 درصد به حدود 30 درصد رسیده است و میانگین سن بناهای معامله شده به بیش از 10 سال رسیده است.

اصلی‌ترین عامل در انجماد بازار مسکن تهران، افزایش قیمت مسکن و عدم تناسب با قدرت خرید مردم و وضعیت موجود بازار بوده است. در سال‌های 1395 و اوایل 1396 رشد قیمت مسکن کمتر از نرخ تورم عمومی بوده است در‌حالی‌که هزینه‌ها روند افزایشی داشت، بنابراین به دلیل نگاه انتظاری بخش سرمایه‌گذار و همچنین سایر عوامل اقتصادی از پاییز 1396 روند رشد قیمت‌ها آغاز شد و امروز با میانگین 330 میلیون ریال به ازای هر مترمربع نسبت به پاییز 1396، قیمت هر مترمربع، 576 درصد رشد کرده است.

با کاهش نوسان قیمت ارز و البته انجماد بازار با توجه به کاهش قدرت خرید مسکن، نرخ رشد قیمت مسکن نسبت به مدت مشابه سال قبل از 120 درصد تا زیر 20 درصد در ماه‌های اخیر کاهش یافته است.

پیش‌بینی بازار آتی مسکن براساس متغیرهای اثرگذار

باتوجه به تحولات اقتصادی و اجتماعی، نظر واحد و قطعی برای پیش‌بینی آینده بازار مسکن در میان خبرگان این بازار وجود ندارد، به همین دلیل براساس تغییرات متغیرهای خرد و کلان می‌توان نسبت به وضعیت آتی بازار اظهارنظر کرد. بنابراین محرک‌های کلیدی اثرگذار بر بازار مسکن و نحوه اثرگذاری آنها بر این بازار و نتایج محتمل مورد تجزیه و تحلیل قرار گرفته است:

الف- تحولات ناشی از بازارهای موازی

بررسی‌ها نشان می‌دهد به محض خروج سرمایه از بازارهای متلاطم در صورت عدم امکان جایگزینی مناسب، به دلیل امنیت بالای سرمایه‌گذاری بازار مسکن، بخش قابل‌توجهی از این سرمایه روانه بازار مسکن کشور می‌شود. یکی از گروه‌های هدف در سال اخیر، سرمایه‌گذاران در بورس هستند که با توجه کسب سود حاصله از بازار در دو سال گذشته و همچنین وضعیت کنونی این بازار، تمایل به ورود به بازار مسکن هم در قالب مصرفی و هم با نگاه سرمایه‌ای دارند.

اما در بازارهای دیگر همچون ارز و طلا وضعیت متفاوت است، به‌رغم آنکه در 11 ماه بازدهی این بازارها از مسکن کمتر بوده است، اما به دلیل پیش‌بینی تحولات آتی این بازارها مبتنی بر سیاست‌های اتخاذ شده بین‌المللی، سرمایه گذاران کمتر تمایل به خروج از بازارها داشته‌اند. لازم به توضیح است ارتباط معناداری بین قیمت مسکن با دلار وجود داشته است به عبارت دیگر قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در تهران در حدود 1000 تا 1300 دلار بوده است. جهت پیش‌بینی تصمیمات سرمایه‌گذاران درخصوص انتهاب گزینه بهتر به جهت سرمایه‌گذاری، بتدا می‌بایست وضعیت رشد قیمت در بازار مسکن را برآورد کرد. با توجه به کاهش سرعت رشد قیمت در بازار مسکن و فاصله بسیار زیاد قدرت خرید با قیمت‌ها در کوتاه‌مدت پیش‌بینی می‌شود قیمت مسکن متناسب با تورم عمومی یا حتی کمتر از آن رشد کند. در این صورت پیش‌بینی می‌شود در صورت تثبیت قیمت ارز به دلیل انباشت تقاضا در طی یک سال اخیر، بخش مصرفی به بازار ورود کند و برآیند حجم معاملات طی یک سال آینده افزایشی باشد.

ب- تحولات سیاسی بین‌المللی

اگرچه در گذشته صنعت ساختمان را جزو صنایعی می‌دانستند که وابستگی کمتری به سیاست‌ها و تحولات خارجی دارد، اما امروزه از طریق موضوعات مختلف تاثیرگذاری بالایی بر این بازار می‌گذارد. موضوعاتی همچون تحریم‌های بین‌المللی که با سخت‌تر شدن و غیرممکن شدن واردات تجهیزات و تاسیسات مکانیکی و الکتریکی کیفیت و هزینه‌های ساخت را تحت‌تاثیر خود قرار داده از یک‌سو؛ و تاثیرات منفی بر اقتصاد کلان که منجر به ناپایداری نظام اقتصادی کشور و تضعیف ارزش پول ملی شده و با افزایش تصاعدی نرخ ارز موجب افزایش بهای تمام شده و قیمت فروش خواهد شد از سوی دیگر، از جمله نمونه‌های تاثیرگذاری تحولات سیاسی بین‌المللی بر بازار مسکن است. استراتژی‌های سرمایه‌گذاری عموم جامعه مبتنی بر توافقات برجام است. عدم تسهیل روابط سیاسی و مالی بین‌الملل باعث افزایش تلاطمات اقتصادی خواهد شد و در این راستا مهم‌ترین بازار از نظر مردم، ارز خواهد بود؛ ضمن آنکه باید قبول کرد که به دلیل افزایش قصد مهاجرت، بخش‌هایی از مشتریان هدف، هم در گروه خانه‌اولی‌ها و هم خانه‌دومی‌ها سرمایه خود را از بازار خارج یا راکد می‌کنند. اما در صورت حصول توافقات برجامی و تسهیل روابط بین‌المللی، صرفا بازار ارز گزینه مطلوبی برای سرمایه‌گذاری نخواهد بود و مسکن نیز سهم قابل‌توجهی از جذب سرمایه‌های سرگردان خواهد داشت.

ج- تحولات سیاست داخلی

نکته حائز اهمیت دیگر سیاست ها و برنامه‌های دولت است که می‌تواند موجب رونق یا رکود بازار مسکن شود و دولت می‌تواند با برناهم‌ریزی کارآمد و اثربخش، آینده‌ای روشن و نسبتا پایدار برای این بازار رقم بزند. آنچه طی سنوات اخیر اتفاق افتاده، سیاست‌های دولت عموما کارا نبوده و بیشتر متمرکز بر دهک‌های پایین جامعه بوده است که این مهم نیز با نتیهج ملموسی همراه نبوده است. در مقابل، اجرای برخی سیاست‌ها از جمله اخذ مالیات بر عایدی یا عرضه نظام‌مند اراضی در اختیار با تمرکز بر تولید مسکن برای دهک‌های میانی جامعه می‌تواند تاثیر قابل‌توجهی بر رونق بازار مسکن و مدیریت صحیح قیمت‌ها داشته باشد. باید توجه داشت که بازار مسکن همانند یک موجود زنده دارای یک پیکره یکپارچه بوده و توجه جامع به تمامی عوامل تاثیرگذار می‌تواند به نتیجه مطلوب منجر شود. به‌عنوان مثال، اگر عرضه اراضی با هدایت کارآمد تولید مسکن برای اقشار میانی و مدیریت تولید مصالح موردنیاز و سایر عوامل همراه نشود، یا اگر اخذ مالیات بر عایدی صرفا در بازار مسکن اجرایی شود و دیگر بازارهای سرمایه‌ای را شامل نشود، موجب ایجاد انجماد در بازار مسکن خواهد شد و عملا تاثیرگذاری معکوس به همراه خواهد داشت.

د- افزایش هزینه‌های ساخت

یکی از عوامل عمده تاثیرگذار در افزایش قیمت واحدهای مسکونی، افزایش هزینه‌های ساخت شامل هزینه تامین زمین، افزایش هزینه‌های دستمزد، عوارض ساختمانی و تامین مصالح ساختمانی است. آنچه براساس نظریه خبرگان صنعت ساختمان برآورد می‌شود، افزایش هزینه‌های ساخت نزدیک به 100 درصد در یک سال قبل، بدون شک تاثیر خود را بر قیمت واحد خواهد گذاشت.

هـ- محدودیت عرضه

یکی دیگر از دلایل عمده و قابل توجه در افزایش قیمت‌های واحد مسکونی به خصوص واحدهای نوساز (زیر پنج سال ساخت)، کاهش میزان عرضه طی سنوات اخیر است. میزان پروانه صادره ساختمانی نسبت به دوران غیررکود در حدود 50 درصد و به لحاظ تعداد واحد حدود 40 درصد کاهش داشته،‌بنابراین انتظار می‌رود قیمت واحدهای مسکونی نوساز در آینده روند رو به افزایش داشته باشند، چراکه اگر سیل تقاضاهای فشرده‌تر در ماه‌های گذشته در ماه‌های آتی به سمت این بازار روانه شوند (چه تقاضاهای مصرفی و چه سرمایه‌ای)، واحدهای نوسازی که بتواند پاسخگوی نیاز این‌گونه تقاضاها شود، وجود نخواهد داشت و خود موجب افزایش تصاعدی قیمت خواهد شد.

و- تغییرات در قدرت خرید جامعه

طبق بررسی‌های صورت گرفته، سهم مسکن از سبد خانوارهای شهری در حدود 55 درصد و در تهران حدود 65 درصد است. همچنین براساس حقوق پایه کارگران، زمان انتظار خرید مسکن از 36 سال در 1396 به حدود 80 سال در 1400 رسیده است. یکی از تاثیرات این رویداد، مهاجرت معکوس از شهرهای بزرگ به شهرهای اقماری شده است که افزایش قیمت در این شهرها نیز از تاثیرات همین رویداد است. بنابراین تنها امید بازار مسکن به بازگشت به دوران رونق، یا ورود مجدد تقاضای سرمایه‌ای به این بازار است که خود موجب تورم قیمت‌ها خواهد شد یا اصلاح و توسعه سیاست‌های حمایتی دولت به منظور افزایش قدرت خرید جامعه به‌خصوص دهک‌های میانی و در نتیجه، اصلاح و بازگشت تقاضاهای مصرفی، به بازار خواهد بود که موجب رونق کارآمد و ساخت یافته بازار مسکن خواهد شد.

* جمع‌بندی

پیش‌بینی می‌شود تا پایان سال قیمت مسکن برابر یا کمتر از نرخ تورم عمومی رشد کند،‌البته شدت و میزان آن بستگی به متغیرهای داخلی و خارجی اثرگذار دارد، بنابراین با توجه به وضعیت بازارهای سرمایه‌ای دیگر، سفته‌بازانی که قصد سرمایه‌گذاری کوتاه‌مدت در این بازار را دارند از این بازار خارج می‌شوند. اما گروه مصرفی و سرمایه‌گذارانی که قصد سرمایه‌گذاری برای بلندمدت را دارند در این بازار فعالیت بیشتری خواهند داشت و احتمالا با حفظ شرایط فعلی روند تعداد معاملات صعودی خواهد شد. اما در صورت افزایش قیمت ارز به طور مستقیم به دلیل افزایش قیمت مصالح و هم به طور غیرمستقیم براساس نگاه انتظاری، ثبات قیمتی بازار مسکن شکسته خواهد شد و به‌رغم نبود کشش بازار، افزایش قیمت برای این بازار برای سال آتی پیش‌بینی می‌شود. نکته، مهم‌تر میزان ثبات و پایداری در بازار مسکن است که ایجاد آن بستگی به افزایش قدرت خرید جامعه، ثبات در اقتصاد کلان، ثبات در بازارهای موازی، تولید و عرضه کارآمد مسکن منطبق بر تقاضا و وضع قوانین و اعمال سیاست‌های حمایتی از تقاضای مصرفی به‌خصوص دهک‌های میان درآمدی دارد.