خانه ۱۵ میلیون دلاری در تهران

پنت‌هاوس و ویلاهایی در شهر تهران که بنا به گفته واسطه‌های ملکی اصلا مشتری ندارد و فقط در فصولی از سال اجاره می‌رود با قیمت‌های ۷ تا ۱۵ میلیون دلار معادل ۲۰۰ تا ۴۰۰ میلیارد تومان برای فروش عرضه شده و این در حالی است که بررسی آگهی‌های قیمت خانه در منطقه بورلی هیلز آمریکا به عنوان یکی از گران‌ترین محله‌های دنیا، قیمت‌هایی به مراتب پایین‌تر از نرخ‌های خانه‌های مذکور در تهران را نشان می‌دهد.

نرخ‌های عجیب و غریب برخی خانه‌های لاکچری در شمال تهران از منطق و عرف بازار خارج شده است. شاید باورش سخت باشد اما بعضی مالکان قیمت‌های ۲۰۰، ۳۰۰، ۴۰۰ میلیارد تومان و حتی بالاتر برای پنت‌هاوس، آپارتمان‌های فوق لوکس و ویلاهای خود تعیین کرده‌اند که با احتساب نرخ میانگین ۲۸ هزار تومان برای هر دلار به رقم عجیب ۷ تا ۱۵ میلیون دلار می‌رسد. نرخ‌هایی که از خانه‌های محله بِوِرلی هیلز آمریکا به عنوان یکی از گران‌ترین و مشهورترین محله‌های دنیا بیشتر است. به عنوان مثال یک عمارت لوکس ۴۴۴۶ متری، چهار خوابه با پنج سرویس بهداشتی معادل ۷.۵ میلیون دلار آگهی شده که نصف قیمت یک پنت‌هاوس ۸۰۰ متری در تهران است. به عبارت دیگر قیمت هر متر از این پنت‌هاوس در تهران بیش از ۱۰ برابر عمارت لوکس در بورلی هیلز است.

پنت‌هاوس ۴۲۰ میلیارد تومانی!

پنت‌هاوس ۸۰۰ متری به ادعای آگهی دهنده تاپ لوکیشن در خیابان فرشته، دارای ۴ اتاق خواب، ۱۰ واحد پارکینگ، سالن اجتماعات، استخر، سونا، جکوزی، روف گاردن و ... به مبلغ ۴۲۰ میلیارد تومان برای فروش عرضه شده که قیمت هر متر آن عدد عجیب و غریب ۵۰۰ میلیون تومان است. نرخ این خانه با دلار ۲۸ هزار تومانی به حدود ۱۵ میلیون دلار می‌رسد.

در محله ولنجک قیمت یک ویلای ۱۰۰۰ متری که در سامانه کیلید آگهی شده ۳۷۰ میلیارد تومان است که نرخ هر متر مربع آن به ۳۷۰ میلیون تومان می‌رسد. این ویلا پنج خوابه، دارای سالن ورزش، استخر، سونا، جکوزی، لابی، آسانسور و غیره است.

سعدآباد یک ویلای ۲۸۷۰ متری شش خوابه با سالن اجتماعات، روف گاردن، سالن ورزش، آنتن مرکزی و دیگر امکانات با قیمت هر متر مربع ۳۰۰ میلیون تومان و قیمت کل ۸۶۱ میلیارد تومان به فروش می‌رسد.

در منطقه شهرک غرب، ویلای ۱۱۲۰ متری (بنابر اعلام فروشنده، شاه‌نشین) شش خوابه، ۵۵۰ متر حیاط، با سالن اجتماعات، سالن ورزش، آشپزخانه فول فرنیش، سونا، روف گاردن، آسانسور و سایر امکانات ۲۷۰ میلیارد تومان فروخته می‌شود. قیمت هر متر مربع این ویلا ۲۲۵ میلیون تومان است.

قیمت تعیین شده برای یک ویلای نوساز ۱۱۰۰ متری در زعفرانیه دارای پنج اتاق خواب، شش واحد پارکینگ، استخر، سونا، جکوزی، سالن ورزشی و غیره ۲۰۹ میلیارد تومان است که البته عنوان «زیر قیمت» هم در آگهی آن درج شده است!

یک پنت هاوس ۸۰۰ متری با پنج اتاق خواب، ۹ واحد پارکینگ، سالن ورزش، استخر، روف گاردن، سونا، جکوزی و غیره با نرخ هر متر مربع ۳۱۲ میلیون تومان و جمعا به مبلغ ۲۵۰ میلیارد تومان فروخته می‌شود.

قیمت‌هایی که دیگر حتی نمی‌توان از صفت نجومی برای آنها استفاده کرد در حالی در آگهی‌های ملکی این روزهای پایتخت به چشم می‌خورد که مقایسه این قیمت‌ها با آگهی ملک در منطقه بورلی‌هیلز آمریکا (به عنوان یکی از محله‌های دارای خانه‌های لوکس در جهان) نشان می‌دهد با احتساب قیمت دلار ۲۸ هزار تومانی پنت‌هاوس ۸۰۰ متری تهران ۱۵ میلیون دلار ارزش‌گذاری شده در حالی که عمارت ۴۴۴۶ متری در بورلی‌هیلز (عکس زیر) کمتر از ۷.۵ میلیون دلار قیمت خورده است. با مقایسه قیمت و متراژ این دو ملک مشخص می‌شود که قیمت هر متر از پنت‌هاوس مذکور در تهران بیش از ۱۰ برابر گران‌تر از بورلی‌هیلز قیمت‌گذاری شده است.

کف بازار خبری از مشتری نیست

آگهی‌های مشابه در تهران به وفور دیده می‌شود؛ کف بازار اما خبری از مشتری نیست. طبق آمار معاملات آبان ماه ۱۴۰۰ شهر تهران واحدهای بالای ۱۰ میلیارد تومان فقط ۴.۳ درصد از کل معاملات را به خود اختصاص دادند. بر اساس ارزش هر متر مربع نیز خانه‌های با قیمت بیش از متری ۸۰ میلیون تومان ۳.۳ درصد از کل معاملات را در بر گرفتند. از نظر سطح زیربنا هم تنها ۲.۲ درصد قراردادهای خرید و فروش به خانه‌های بالای ۲۰۰ متر تعلق گرفت.

یکی از مشاوران املاک منطقه ۱ درباره بازار پنت‌هاوس‌هایی با قیمت نجومی در پایتخت گفت: فروش این آپارتمان‌ها به قدری دشوار است که اگر یک واحد به فروش برسد شبیه معجزه است و خبرش سریعا پخش می‌شود. مثلا ماه گذشته شنیدیم که یک پنت‌هاوس در ولنجک به قیمت حدود ۳۰۰ میلیارد تومان فروخته شده اما من هنوز بعد از حدود ۱۰ سال سابقه فعالیت در منطقه یک ندیدم که حتی یک واحد از این آپارتمان‌ها به فروش برسد.

وی افزود: نکته دیگر تفاوت سطح قیمت واحدهای فوق لوکس است. مثلا در یک برج، نرخ دو آپارتمان لاکچری بعضا تا متری ۱۰۰ میلیون تومان با یکدیگر تفاوت دارد. همین نشان می‌دهد که نرخ آپارتمان‌های لاکچری در تهران مبنا و منطق مشخصی ندارد.

واحدهای زیر قیمت، بهتر فروش می‌رود

رییس اتحادیه مشاوران املاک شمیرانات نیز تعیین قیمت‌های دلبخواه از سوی برخی مالکان را تایید می‌کند. محمدرضا قاسمی مدتی قبل در یک نشست خبری گفت: اخیرا یک پنت هاوس متری ۲۲۰ میلیون تومان قیمت خورد ولی متری ۱۶۰ میلیون تومان فروخته شد. بنابراین اگر مالکان بخواهند سرمایه خود را به سرمایه پولی تبدیل کنند باید انعطاف داشته باشند.

خارجی‌ها برای اقامت موقت پنت‌هاوس‌ها را اجاره می‌کنند

بررسی‌ها نشان می‌دهد پنت‌هاوس‌ها و ویلاهای گران‌قیمت تهران، اغلب در بازار اجاره عرضه می‌شود. دفاتر املاک می‌گویند که تجار ایرانی مقیم اروپا و آمریکا، ‌ دوتابعیتی‌ها و خارجی‌ها برای اقامت موقت از این خانه‌های اجاره‌ای استفاده می‌کنند. در اغلب روزهای سال هم خالی هستند. با این حال، مالکان این واحدها آنها را مرتباً آگهی می‌کنند که بتوانند در صورت تصویب قوانین مالیاتی در مجلس، با این توجیه که خانه آگهی شده و اجاره نرفته است از پرداخت مالیات فرار کنند.

یکی از مشاوران املاک واقع در منطقه یک تهران با بیان این‌که آپارتمان‌های لوکس به ندرت مورد استفاده قرار می‌گیرند، بیان می‌کند: بیش از ۹۰ درصد این خانه‌ها خالی هستند و حتی خانواده‌های مرفه تمایلی به اجاره این آپارتمان‌ها نشان نمی‌دهند.