مسکن | قیمت | تهران
محرک ارزی سفته‌بازی ملکی
خریدهای غیرمصرفی در بازار مسکن به امید «افزایش قیمت در کوتاه‌مدت» بار دیگر به شکل محسوس مشاهده شد. طی هفته‌های گذشته از آبان، سفته‌بازان ملکی با محرک نرخ ارز، وارد صحنه معاملات مسکن تهران شدند. روند صعودی نرخ دلار «تغییر جهت انتظارات» در بازار مسکن را به همراه داشته است. این گروه ماه قبل، به نوعی برای خرید، ایست کرده بودند. در حال حاضر البته سمت مقابل (فروشنده‌ها) با نگاه به اخبار مرتبط با مذاکرات، تغییری در حجم فایل‌ها اعمال نکرده است. واسطه‌ها تاثیر این رفتار بر قیمت‌ها را گزارش دادند.
تقاضای خرید مسکن از محل بازگشت برخی از سرمایه‌گذارهای ملکی به بازار و رفع توقف عملیات خرید مسکن از سوی آنها در ۲۰ روز اول آبان ماه تحت تاثیر افزایش قیمت دلار، بازار ملک را در ماه میانی پاییز از ناحیه افزایش تقاضای خرید مسکن از سوی گروه‌های غیرمصرفی تحت تاثیر قرار داده است.
نتایج تحقیقات میدانی «دنیای اقتصاد» نشان می‌دهد مهم‌ترین مشخصه بازار معاملات مسکن شهر تهران در ۲۰ روز اول آبان ماه امسال، افزایش تقاضا در بازار از ناحیه سرمایه‌گذاران است.در حالی که مهم‌ترین پارامتر اثرگذار در این زمینه به نوسانات افزایش نرخ دلار مربوط می‌شود.در واقع تقاضا در بازار معاملات مسکن در این بازه زمانی (یکم تا بیستم آبان ماه امسال) تحت تاثیر شارژ ارزی قرار داشته است.
قیمت دلار در بازار آزاد، که در روز اول آبان ۲۷هزار و ۴۰۰ تومان بود در روز ۵ آبان به ۲۷هزار و ۵۰۰ تومان، ۱۰ آبان به ۲۷ هزار و ۵۳۰ تومان، در ۱۵ آبان به ۲۷ هزار و ۶۴۰ تومان و در ۱۸ آبان به کانال ۲۸ هزار تومان صعود کرد.در ۱۹ آبان قیمت هر دلار آمریکا معادل ۲۸ هزار و ۱۱۰ تومان اعلام شد.
شارژ ارزی معاملات مسکن در این ماه از مناطق مصرفی غرب و جنوب غرب پایتخت یعنی منطقه ۵ و همچنین مناطق ۹ و ۱۰ شروع شده است.هنوز اما اثری از این افزایش تقاضا به میزان محسوس در مناطق جنوبی‌تر و مناطق شرق تهران رصد نمی‌شود.هر چند فعالان بازار معاملات مسکن شهر تهران معتقدند در صورتی که نوسانات صعودی نرخ ارز در بازار ادامه‌دار شود این شرایط می‌تواند به بازار معاملات مسکن سایر مناطق از جمله مناطق مصرفی شرق، جنوب و جنوب شرق تهران نیز سرایت کند.
نکته مهمی که در ارتباط با تحولات اخیر بازار معاملات مسکن شهر تهران می‌توان به آن اشاره کرد این است که اگر چه افزایش تقاضای خرید مسکن در منطقه ۵ و مناطق ۹ و ۱۰ و برخی دیگر از محلات شهر تهران تحت تاثیر شارژ ارزی معاملات مسکن رصد می‌شود، اما هنوز قیمت‌های پیشنهادی، نرخ‌های فروش و حجم فایل‌های مسکن عرضه شده به بازار در مقایسه با وضعیت هر کدام از این پارامترها در بازار مهرماه تغییر محسوسی نداشته است.
در مهرماه تغییر نقش سرمایه‌گذاران به فروشنده پررنگ‌تر از نقش آنها در قالب خریدار بود اما هم‌اکنون (آبان ماه) نقش خریدار از سوی سرمایه‌گذاران ملکی نسبت به نقش فروشنده آنها، تقویت شده است.در واقع، بررسی‌ها نشان می‌دهد، سرمایه‌گذاران ملکی در آبان ماه بیشتر خریدار هستند تا فروشنده. همچنین، افزایش تقاضا برای خرید مسکن بیشتر متوجه واحدهای ریزمتراژ و متوسط است (با مساحت کمتر از ۱۰۰ مترمربع) و بازار واحدهای لوکس همچنان در رکود تقاضا به سر می‌برد. بازگشت برخی سرمایه‌گذاران به بازار مسکن به دنبال بروز نوسان افزایشی در بازار ارز، نشان‌دهنده تبدیل شدن بازار ملک به پناهگاه امن سفته‌بازان در نبود اهرم‌های مالیاتی موثر ملکی به ویژه مالیات سالانه املاک مسکونی است.در نبود این مالیات به محض بروز هر نوع نوسان افزایشی در سایر بازارهای اقتصادی بازار مسکن به مامن امن سرمایه‌گذاران و سفته‌بازان تبدیل شده و همین موضوع باعث رشد قیمت مسکن در مدت زمان کوتاه و سپس زمینه‌سازی برای جهش قیمت می‌شود.
مهرماه وزن تقاضای مصرفی به ویژه تقاضای تبدیل به احسن بیشتر از سایر انواع تقاضای خرید ملک بود اما به نظر می‌رسد در آبان ماه وزن تقاضای سرمایه‌گذاری به طور مجدد افزایش داشته باشد.
بررسی‌های «دنیای اقتصاد» نشان می‌دهد اگر چه به دنبال افزایش نرخ ارز در بیست روز اول آبان ماه، معاملات سرمایه‌ای مسکن در برخی از مناطق و محلات از حالت انجماد بیرون آمده و برخی از خریداران سرمایه‌ای به بازار بازگشته‌اند اما هنوز تغییر محسوسی در قیمت‌های پیشنهادی و قطعی فروش واحدهای مسکونی نسبت به مهر رصد نمی‌شود.
از سوی دیگر، حجم عرضه فایل به بازار آبان نیز در مقایسه با مهرماه تغییر محسوسی نداشته است.این در حالی است که معمولا در دوره‌های گذشته همزمان با افزایش تقاضا برای خرید مسکن به ویژه از ناحیه تقاضای سرمایه‌ای و سفته‌بازی حجم عرضه به بازار نیز کاهش می‌یافت و همین موضوع زمینه‌ساز افزایش قیمت مسکن می‌شد.اما در ۲۰ روز اول آبان ماه با وجود افزایش تقاضا برای خرید مسکن از ناحیه تقاضای سرمایه‌ای وغیرمصرفی تغییر محسوسی در راستای کاهش عرضه فایل فروش از یکسو و رشد محسوس قیمت‌ها مشاهده نمی‌شود.فعالان بازار معاملات مسکن شهر تهران نیز این موضوع را تایید می‌کنند.
علت این امر به پمپاژ خبرهای مثبت درباره نزدیک بودن از سرگیری مذاکرات برجامی مربوط می‌شود.در واقع تحت تاثیر اعلام زمان از سرگیری مذاکرات برجامی در وین در نیمه اول آذرماه، در حالی که خریداران مسکن تحت تاثیر سیگنال‌های بازار ارز قرار گرفته‌اند، اما فروشنده‌های املاک نیز از اخبار مذاکرات تاثیر گرفته‌اند.
در واقع خریداران یا سمت تقاضا در بازار مسکن در مواجهه با نوسانات افزایشی قیمت ارز حضور خود را در بازار تقویت کرده‌اند.از سوی دیگر فروشنده‌ها نیز به دنبال انتشار اخبار مربوط به از سرگیری مذاکرات برجامی از کمتر از یک ماه آینده، روند عرضه فایل به بازار را متوقف نکرده وهمین موضوع باعث شده اگرچه تقاضا برای خرید مسکن در بازار ملک از ناحیه متقاضیان غیرمصرفی افزایش یافته است اما عرضه مسکن نیز در مقایسه با مهرماه کم نشود و در قیمت‌ها نیز تغییر محسوسی رخ ندهد.
به این ترتیب در حال حاضر دو رویداد ارزی و رویداد برجامی، جهت فعلی بازار معاملات مسکن را تعیین کرده‌اند.
خریداران سرمایه‌ای تحت تاثیر رویداد ارزی حضور خود را در بازارملک افزایش داده‌اند اما فروشنده تحت تاثیر رویداد برجامی همچنان به عرضه فایل به بازار ادامه می‌دهند و قیمت‌ها را نیز افزایش نداده‌اند.
این گروه از فروشنده‌ها ترجیح می‌دهند هر‌چه سریع‌تر واحد خود را به فروش برسانند چون احتمال می‌دهند در صورت کسب نتیجه ناشی از سرگیری مذاکرات برجامی بازارها و از جمله بازار مسکن تحت تاثیر قرار بگیرند.
این موضوع نوعی دو دستگی در بازار معاملات مسکن ایجاد کرده است که در یک سمت آن افزایش تقاضا برای خرید مسکن از سوی خریداران سرمایه‌ای و در سمت دیگر آن تمایل فروشنده‌ها به فروش بدون افزایش محسوس قیمت‌ها نسبت به مهرماه مشاهده می‌شود.این دودستگی در واقع واکنش خریداران و فروشنده‌های مسکن به متغیرهای بیرونی بازار ملک یعنی افزایش قیمت دلار در روزهای اخیر از یکسو و انتشار اخبار مربوط به از سرگیری مذاکرات در وین با موضوع برجام، است.
در واقع اگر چه تقاضا و خرید مسکن در ۲۰ روز آبان ماه در مقایسه با مهرماه به طور نسبی افزایش یافته است اما پمپاژ اخبار مربوط به از سرگیری مذاکرات مانع از کاهش عرضه فایل فروش و افزایش محسوس قیمت‌ها شده است.