مالیات بر عایدی سرمایه چه تأثیری بر قیمت مسکن دارد؟ | عامل بی ربط

مسکن کالایی ضروری و بدون جانشین است که مهمترین نیاز خانوارها بعد از غذا به حساب می آید و سهم عمده ای در سبد هزینه های خانوار را به خود اختصاص می دهد. رشد جمعیت سبب شده است تا محدودیت عرضه در مقابل رشد فزاینده تقاضای آن، به افزایش قیمت ها بینجامد. تأمین نشدن تقاضای حاصل از رشد سریع جمعیت و مهاجرت در چند دهه اخیر به شهرهای بزرگ به دلیل ثابت بودن مقدار زمین و محدودیت عرضه، موجب بروز رشد مداوم قیمت مسکن شده و سبب می شود سرمایه گذاری در این بخش به قصد کسب عایدی از رشد ارزش مسکن، کاملاً معقول و کم ریسک به نظر آ.ید این انگیزه سوداگرانه افزایش تقاضای مسکن را دامن زده، نوسانات قیمتی را تشدید و حبابهای قیمتی در این بخش را حجیم تر می کند. از این رو ابزاری برای اصلاح ساختار تقاضا و کنترل نوسان های بخش مسکن مورد نیاز است که راهکاری عملی و بلندمدت به شمار می آید. مطالعه تجربه کشورهای جهان نشان می دهد اکثر کشورها برای کنترل نوسان های قیمت زمین و مسکن از سیاست مالیات بر املاک استفاده کرده اند. اخذ مالیات املاک با میزان توسعه یافتگی کشورها ارتباط دارد. در کشورهای ثروتمند و توسعه یافته مالیات املاک به طور گسترده به عنوان یک ابزار کارآمد و عادلانه جهت افزایش درآمد مورد توجه قرار گرفته است، در حالی که در کشورهای در حال توسعه این درآمد بالقوه تا حد زیادی دست نخورده باقی مانده است. مالیات عایدی سرمایه نزدیک به یک قرن است که به عنوان یکی از اجزای مالیات بر درآمد، بر عایدات سرمایه حاصل از سرمایه گذاری در تملک دارایی وضع میشود. این مالیت، بر افزایش ارزش مازاد که ناشی از کار و تولید نبوده و صرفاً به دلیل شرایط بازار و زیرساخت های عمومی به دست می آید اعمال می شود و متفاوت از افزایش ارزش افزوده ناشی از کار و تولید است. این مالیات بر دارایی هایی نظیر سهام، مستغلات (زمین و مسکن) و دارایی های تجاری مثل ماشین آلات و حتی سرقفلی تعلق می گیرد. مالیات عایدی سرمایه حاصل از تملک مسکن، یکی از اجزای مالیات عایدی سرمایه است که اغلب کشورهای پیشرفته نظیر ۲۵ کشور از اعضای سازمان همکاری های اقتصادی و توسعه آن را به عنوان یکی از اجزای مالیات بر درآمد پذیرفته و اجرا می کنند. این پایه مالیاتی نه تنها با هدف کسب درآمد برای دولت، بلکه با هدف کنترل نوسان های قیمت مسکن وضع شده و نقش مهمی در جلوگیری از انحراف هجوم سرمایه ها به بخش مسکن با هدف انجام فعالیت های سودجویانه ایفا می کند. به طور مفروض از جمله آثاری که در پی دریافت مالیات از عایدی سرمایه در بخش مسکن به وجود می آید می توان به موارد زیر اشاره کرد:

کاهش شکاف درآمدی و نابرابری

سادگی و کارآمدی

پس انداز

تخصیص مجدد سرمایه و اثر قفل در دارایی. یکی از اثرات قابل توجه اقتصادی مالیات سود سرمایه این است که برای صاحبان سرمایه انگیزه ایجاد می کند تا سرمایه گذاری های فعلی خود را حتی اگر فرصت های تولیدی و سرمایه گذاری سودآورتر در دسترس باشد حفظ کنند. اقتصاددانان این پیامد را اثر قفل دارایی می نامند. در حالی که اندازه اثر قفل دارایی به عوامل مختلف بستگی دارد (نرخ بازده در سرمایه گذاری اولیه و جدید و افق زمانی سرمایه گذاری) هزینه های مالی مالیات عایدی سرمایه از تخصیص مجدد سرمایه از کم بازده به پربازده جلوگیری می کند. سرمایه هایی که در سرمایه گذاری های جاری قفل شده و برای فرصتهای سودآورتر مجدداً تخصیص نمی یابد عملکرد اقتصادی را کاهش می دهد. در ایران از تولید کنندگان مسکن مالیات اخذ می شود، درحالی که از سوداگران که هیچ نقشی در تولید و رشد اقتصادی ندارند هیچ مالیاتی اخذ نمی شود. بنابراین برای ایجاد ثبات در بازار مسکن باید دولت سیاستی در مقابل واسطه گران بازار زمین و مسکن اتخاذ کند. در ایران هم دولت می تواند مانند بسیاری از کشورهای جهان از واسطه گران بازار زمین و مسکن مالیات اخذ کند. اجرا چنین مالیاتی می تواند به ثبات بیشتر بازار زمین و مسکن بیانجامد. جوامع علمی داخلی امیدوارند با توجه به اهمیت این پایه مالیاتی، یکی از محورهای طرح تحول نظام مالیاتی به تعریف این پایه اختصاص یابد. البته در مورد طرح تحول مالیاتی، مالیات بر عایدی سرمایه که در پیش نویس اولیه لایحه طرح تحول مالیاتی وجود داشت در جریان بررسی این پیش نویس حذف شده است. در لایحه خروج از رکود دولت این مالیات مجدداً مطرح شد. برای بررسی ارتباط بین رشد قیمت مسکن و مالیات عایدی سرمایه، مدل اقتصادسنجی به صورت رابطه زیر تصریح شده است که از الگوی ارائه شده توسط آرگر، براون و رسی با لحاظ تعدیلاتی استخراج شده است. نتایج برآورد مدل نشان داد که مالیات عایدی سرمایه معمولی و مالیات سوداگری تأثیری بر رشد قیمت مسکن ندارند. در واقع همان طور که قبلاً گفته شد مسکن شامل دو تقاضای مصرفی و سرمایه ای است. اخذ مالیات سوداگری دو اثر بر رشد قیمت مسکن ایجاد می کند: اثر اول اینکه اگر نرخ مالیات سوداگری بازدارنده باشد، موجب خروج سوداگران از بازار مسکن خواهد شد. در این صورت تقاضا کاهش می یابد. این اثر باعث کاهش قیمت مسکن می شود. در اثر دوم عرضه مسکن تحت تأثیر قرار می گیرد به این شکل که عرضه مسکن شامل ساخت و ساز مسکن و عرضه از طریق کسانی است که مسکن را به قصد سرمایه گذاری خریده اند. اخذ مالیات با اثر بر عرضه ای که به قصد سرمایه گذاری خریداری شده است موجب قفل دارایی و کاهش عرضه مسکن می شود. این اثر باعث افزایش قیمت مسکن می شود. در نهایت برآیند این دو اثر نشان می دهد که قیمت مسکن چه تغییری می کند. چیزی که اهمیت دارد هدف از اخذ این مالیات است. مالیات عایدی سرمایه پیش از آنکه یک ابزار درآمدی به شمار آید می تواند به عنوان یک ابزار سیاست گذاری برای دولت مورد توجه قرار گیرد. نکته مهم دیگر اینکه هنگامی که تقاضای سرمایه ای از بازار مسکن خارج شد تقاضاهای مصرفی که به دلیل افزایش قیمت به شکل تقاضای غیر مؤثر در آمده اند تبدیل به تقاضای مؤثر می شوند. در این زمان ضروری است که با تدابیر دولت عرضه مسکن افزایش یابد در غیر این صورت ممکن است دوباره قیمت مسکن بیشتر شود.

جمع بندی

نگاهی به آمار سری زمانی بخش ساختمان و مسکن نشان می دهد در کشورهایی که در بی ثباتی اقتصادی به سر می برند، مسکن ماوای سرمایه های سرگردانی است که به قصد بورس بازی به آن روی می آورند و باعث ایجاد تقاضای سوداگرانه در این بازار می شوند. مالیات عایدی سرمایه حاصل از تملک مسکن، بر رشد قیمت مسکن در هنگام فروش آن وضع می شود و از این طریق بخشی از عایدی سرمایه حاصل از فروش مسکن را از صاحب آن سلب می کند. همچنین اخذ مالیات از خرید ملک و فروش مجدد آن در فواصل کوتاه مدت با هدف کسب سود نامتعارف ناشی از انجام معاملات مکرر مالیات سوداگری است. در واقع تفاوت این دو مالیات در مدت زمان تملیک دارایی است. این پژوهش برای بیان نتایج تجربی به بررسی تأثیر مالیات عایدی سرمایه بر رشد قیمت مسکن در منتخبی از کشورهای عضو سازمان همکاری های اقتصادی و توسعه (OECD) پرداخته و برای انجام پژوهش یاد شده از داده های ترکیبی سالیانه در طول سال های 2013-2000 استفاده شده است. در این پژوهش با در نظر گرفتن درون زایی متغیرها، نتایج برآورد با روش GMM نشان داد که مالیات سوداگری و عایدی سرمایه تأثیری بر رشد قیمت مسکن ندارد.