تعداد واقعی معاملات مسکن تهران در سال 1399؟ | مالیات بر واحدهای خالی، باعث کاهش قیمت مسکن می شود | دلایل کاهش 50 درصدی معاملات پایتخت ایران

55 آنلاین-بخش مسکن، یکی از بخش های بزرگ اقتصادی کشور است. رونق ساخت و ساز در این بخش، موجب رونق گرفتن مشاغل و صنایع مختلف کشور می شود. در عین حال، رونق بخش مسکن و بازار آن، در دو حوزه ساخت و ساز و خرید و فروش مسکن، قابل ردیابی است.

در اولین روزهای سال 1400، بانک مرکزی بر اساس سنت گذشته خود، گزارش رسمی تحولات بازار معاملات مسکن شهر تهران در اسفند سال 1399 را منتشر کرد. بر اساس این گزارش میانگین قیمت 5200 معامله مسکن انجام شده در اسفند سال گذشته به 30 میلیون تومان رسیده است.

در گفت و گوی «55 آنلاین» با مصطفی قلی خسروی، تحولات مسکن شهر تهران در سال های اخیر و به طور خاص در اسفند 1399 بررسی شده است. 

قلی خسروی از سال 1352 به حوزه صنف مشاور املاک ورود کرده و هم اینک رئیس «کمیسیون تخصصی مشاوران املاک اتاق اصناف ایران» و رئیس «اتحادیه صنف مشاوران املاک تهران» است.

*****

*بر اساس گزارش بانک مرکزی، کُل تعداد معاملات اسفند سال 1399 در شهر تهران فقط 5 هزار و 273 بوده ولی در اسفند 1398 تعداد 10 هزار و 214 واحد مسکونی معامله انجام شده بود. با این حال آمار سالانه نشان می دهد که چه در سال 1398 و چه در سال 1399 هر کدام فقط 83 هزار واحد مسکونی معامله شده.

جنابعالی این وضعیتی را که در تهران اتفاق افتاده چگونه تحلیل می کنید و به چه علت معاملات اسفند سال 1399 تقریباً نیمی از تعداد معاملات اسفند سال 1398 است؟

-اولاً این آمار بانک مرکزی بر اساس کد رهگیری املاک بوده و کد رهگیری فقط 60 درصد معاملات را به ما نشان می دهد و 40 درصد آن را نشان نمی دهد. یک موقع برای 75 درصد معاملات، کد رهگیری اخذ می شد ولی الان به 60 درصد کاهش پیدا کرده است. این وضع، باعث می شود که آمار منتشر شده، دقیق نباشد. 

علت این که تعداد معاملات اسفند 1399 نسبت به اسفند 1398 نصف شده، این است که در سال 1399 قیمت ها به طور جهشی بالا رفت. بنابراین، در سال 1399 توان مردم، بسیار کاهش پیدا کرد و مردم نتوانسته اند خانه مورد نظر خودشان را تهیه کنند.

در آن شش سالی که آقای آخوندی وزیر راه و شهر سازی بود، ایشان وعده هایی از جمله ساخت «مسکن اجتماعی» داد. برای دهک پایین درآمدی جامعه، دولت موظف است و تکلیف دارد که خانه بسازد ولی این خانه ها را نساختند. بر این اساس، ما بحران پیدا کردیم.

این بحران و این نوع کمبودها، باعث شد که قیمت مسکن به طور جهشی بالا برود. وقتی که قیمت ها به طور جهشی بالا رفت، فردی که می خواست یک واحد مسکونی یک خوابه یا دو خوابه خریداری کند، نتوانست بخرد و در نهایت آن را اجاره کرده است. به همین دلیل، وضعیت اجاره را به هم زدند. بنابراین، آماری که منتشر می شود، چنین اِشکالاتی دارد. 

*اگر بنا به نظر شما، فقط برای 60 درصد از معاملات مسکن کد رهگیری اخذ شده باشد و ما کُل معاملات در نظر بگیریم در مجموع فرضاً ممکن است تعداد 8400 معامله مسکن انجام شده باشد. 

آیا همین تعداد 8 هزار معامله مسکن برای شهر تهران، رقم قابل توجه و مناسبی هست؟

-خیر. این تعداد معاملات مسکن نیز، قابل توجه نیست. در شهر تهران تعداد 14 هزار واحد مشاور املاک وجود دارد و حتی این تعداد معامله نسبت به تعداد مشاوران املاک، ناچیز است.

ما اعتقاد داریم که قدرت خرید مردم باید تقویت شد تا داد و ستد انجام شود. چون ما به عنوان مشاور املاک، مولد اقتصادی و مولد مالیاتی هستیم و می فهمیم اگر خرید و فروش بهتری انجام شود، دولت مالیات بهتری می گیرد. همچنین شغل های زیادی به خاطر انجام معاملات مسکن، رونق می گیرند.

وقتی خرید و فروش مسکن انجام شود یک عده کادو می برند، یک عده فرضاً موکت خودشان را تغییر می دهند، یک عده خانه را نقاشی می کنند، یک عده هم خانه را بازسازی می کنند. همه این کارها، دست به دست هم می دهد و تحرک اقتصادی ایجاد می شود.

بر این اساس، باید اقداماتی انجام شود تا مردم عادی بتوانند اقدام به خرید مسکن کنند. در خرداد ماه 1399 بانک مرکزی اعلام کرد که قیمت خانه 45 درصد افزایش پیدا کرده است. همان موقع، ما از فعالان بازار وضعیت قیمت مسکن مناطق مختلف را می پرسیدیم، می گفتند فقط 8 تا 12 درصد افزایش قیمت اتفاق افتاده است.

وقتی که بانک مرکزی رقم 45 درصد افزایش را اعلام کرد، قیمت ها باز افزایش پیدا کرد و تا حد 90 درصد هم بالا رفت. این کار برای ما بحران ساخت. البته بعداً ما گفتیم که قیمت ها حداقل 10 تا 15 درصد پایین می آید. یک دفعه مرکز آمار ایران، برای آذر ماه 1399 اعلام کرد که قیمت مسکن 9 درصد کاهش داشته است. 

اساساً اطلاعاتی که به بانک مرکزی داده می شود، غلط است. بر اساس این اطلاعات غلط، بانک مرکزی گزارش خود را منتشر می کند و در نتیجه بازار، متشنج می شود.

*جنابعالی گفتید که فقط برای 60 درصد از معاملات، کد رهگیری دریافت می شود. آیا این موضوع، مستند بوده و این صحبت سندیتی دارد و دقیقا می دانید که معاملات بیش تری انجام شده؟

-اهمیت کد رهگیری، بسیار زیاد است ولی الان یک مقدار از قدرت کد رهگیری کاسته شده. همان طور که برای مدارس و اداره راهنمایی و رانندگی و دیگر نهادها، کد رهگیری را ملاک قرار داده بودند کد رهگیری هم، باید قدرت بیش تری پیدا کند.

الزام به اخذ کد رهگیری توسط مجلس، تصویب نشده  و در نتیجه این کار، ضعف قانونی دارد. در زمان آقای احمدی نژاد، اخذ کد رهگیری به تصویب هیأت دولت رسید و به هر حال وقتی هیأت دولت مصوب کند، در حکم قانون است ولی اداره ثبت اسناد، با ما همکاری و همگامی نکرد. در صورتی که این نوع ادارات، باید با ما همگام باشند.

طرح کاداستِر، در کُل دنیا انجام می شود ولی هنوز در کشور ما نقص دارد. این کد رهگیری، یک قسمت از طرح کاداستر (مستند سازی اطلاعات زمین ها و املاک) بود که می توانست باعث ساماندهی املاک و مستغلات شود. متاسفانه اداره ثبت اسناد، همکاری نکرد و اخذ کد رهگیری، کاهش پیدا کرده است.

هر چند که ما به عنوان کمیسیون مشاوران املاک اتاق اصناف، اگر متوجه شویم که یک مشاور املاک، کد رهگیری نگرفته است، برابر ماده 28 قانون نظام صنفی کشور، برخورد می کنیم. ماده 28 قانون نظام صنفی اجازه می دهد که واحد صنفی متخلف را به طور موقت و برای مدت یک هفته تا شش  ماه تعطیل کنیم.

البته این نوع برخورد، کافی نیست و دولت و مسئولان، باید به اخذ کد رهگیری، اهمیت بیش تری بدهند و فرضاً ما به جایی برسیم که برای 95 درصد یا 98 درصد معاملات مسکن، کد رهگیری اخذ شود.

*اگر کد رهگیری اخذ نشود و معاملات مسکن در سامانه املاک ثبت نشود، آیا از نظر نقل و انتقال املاک معامله شده، اِشکال خاصی به وجود می آید و معامله انجام شده دچار مشکل می شود؟

-اگر اداره ثبت اسناد با ما هماهنگ بود و پلاک ثبتی، قفل می شد، اِشکالی ایجاد نمی شد ولی چون اداره ثبت با ما هماهنگ نکرد و همگام نشد، در نتیجه از کد پستی استفاده می شود. در حالی که کد پستی می تواند تغییر کند و آن قفل شدن پلاک و واحد مورد معامله، اتفاق نمی افتد.

بر این اساس، وزارت صنعت و معدن و اتاق اصناف ایران، بر این موضوع تاکید دارند و می گویند باید کد رهگیری برای هر معامله اخذ شود. با این حال، ضمانت اجرایی اخذ کد رهگیری کم است. 

این کد رهگیری املاک، الزام صنفی است و الزام مردم نیست. به همین دلیل، برخی از مردم به مشاور املاک می گویند برای ما کد رهگیری نگیر. درصورتی که ما به عنوان کمیسیون مشاوران املاک اتاق اصناف ایران، به واحدهای صنفی گفته ایم که حتماً باید کد رهگیری بگیرند. 

اگر مالک یا مستاجر یا خریدار و فروشنده می گویند ما کد رهگیری نمی خواهیم، آنها حتماً از موضوعاتی فرار می کنند یا فرار از دِین می کنند یا می خواهند کار خاصی انجام بدهند. در صورتی که اگر کد رهگیری اخذ شود، معلوم می شود که یک فرد، چه تعداد معامله انجام داده است. در مجموع، اخذ کد رهگیری، جلوی کار خلاف را می گیرد.

*فقط برای گریز از مالیات است که برخی افراد، کد رهگیری نمی گیرند؟

-به خاطر موارد مختلفی کد رهگیری نمی گیرند. فرض کنید یک نفر که می خواهد مهریه همسرش را بعد از طلاق ندهد، با مبایعه نامه خرید می کند. مبایعه نامه در جایی ثبت نمی شود و وقتی طرف او شکایت کند و بگوید مهریه را می خواهد، دست او به جایی بند نیست.

وقتی کد رهگیری اخذ می شود، ما می توانیم به قوه قضاییه  اعلام کنیم که یک فرد درگیر در شکایت های قضایی، چه معاملاتی انجام داده. البته چنین مواردی هم اتفاق افتاده و فرد شاکی، با توجه به کدهای رهگیری به حق خودش رسیده است.

معمولاً افراد کلاهبردار، مایل نیستند که کد رهگیری برای معاملات اخذ شود و برای فرار از دِین می گویند این کار انجام نشود. به ره حال، ما به اعضای صنف گفته ایم که اقدام نکردن برای گرفتن کد رهگیری، تخلف قطعی است.

*در سال های اخیر آمارهایی منتشر شده بود و از جمله گفته شد که 11 هزار و 12 هزار واحد مشاور املاک در تهران وجود دارد. در عین حال قبلاً گفته می شد که 2 هزار واحد غیر مجاز در تهران فعالیت می کنند.

جنابعالی الان می گویید که تهران 14 هزار واحد در حوزه مشاور املاک فعالیت دارند. ما اگر تعداد 5 هزار معامله یا حداکثر تعداد 8 هزار معامله مسکن مورد نظر شما را برای اسفند سال 1399 در نظر بگیریم، باز تعداد معاملات مسکن کمتر از تعداد واحدهای مشاور املاک تهران است. 

این وضع نشان می دهد که تعداد زیادی از 14 هزار واحد مشاور املاک حتی یک معامله مسکن در اسفند سال گذشته نداشته اند. این موضوع چگونه قابل تحلیل است؟

-وقتی یک واحد صنفی، بدون پروانه کسب فعالیت می کند تا ما بر اساس قانون نظام صنفی، آن واحد را تعطیل کنیم سه ماه یا چهار ماه زمان می بَرد. الان و طبق قانون نظام صنفی کشور، اخطار اول، اخطار دوم و اخطار سوم داده می شود ولی عملاً این کارها زمان بَر است.

از طرفی، ممکن است یک واحد مشاور املاک در یک ماه خاص، دو معامله مسکن را انجام داده باشد ولی در ماه بعدی یا ماه قبل از آن، یک معامله هم انجام نداده باشد. همیشه این وضع در صنف ما وجود دارد. برخی از واحدها که فعال تر هستند ممکن است در یک ماه 5 یا 6 معامله مسکن انجام داده باشند ولی سه ماه هیچ معامله انجام نداده باشند.

این نوع واحد صنفی، بودجه خودش را تنظیم می کند ولی در مجموع، به ازای 14 هزار مشاور املاک، تعداد 14 هزار معامله انجام نشده و معاملات کمتری انجام شده.

*بر اساس آمارهای رسمی، تعداد معاملات مسکن شهر تهران در سال 1396 بیش از معاملات سال های دیگر در 8 سال اخیر از سال 1392 بوده. بانک مرکزی تعداد معاملات سال 1396 را 181 هزار فقره را اعلام کرده و در کُل سال 1399 به 83 هزار کاهش پیدا کرده است.

کاهش تعداد معاملات، قاعدتاً باید باعث شود تعداد واحدهای مشاور املاک کمتر شود ولی چرا در عمل برعکس شده و تعداد آنها از 11 هزار چند سال قبل، به 14 هزار فعلی افزایش پیدا کرده است؟

-ما بیکاری زیادی در کشور و تهران داریم و فرضاً یک نفر به دانشگاه رفته و مدرک رشته «عمران» یا «کامپیوتر» یا «کشاورزی» گرفته است ولی کار تخصص و مرتبط با تحصیلات دانشگاهی برای او نداریم که انجام بدهد. به همین دلیل چنین فردی، جذب واحدهای مشاور املاک می شود. 

ما اگر جلوی بیکاری را بگیریم این طور نمی شود. اگر در دهه های قبل و اوایل انقلاب، به برخی افراد می گفتیم دلال یا بنگاه دار، ناراحت می شد ولی الان قبح آن از بین رفته و افراد می گویند ما دنبال نان هستیم و گرسنه ایم باید در یک جا کار کنیم.

بر این اساس، ما باید ایجاد شغل کنیم تا افراد از انجام کارهای کاذب دست بکشند. درست است که ما مولد اقتصادی، مولد مالیاتی و مواد شغلی هستیم ولی برنامه ای در این زمینه وجود ندارد. در کشورهای دیگر، یک فرد که می خواهد جواز کسب بگیرد، باید دو سال دوره ببیند. فردی که می خواهد مشاور املاک شود حتما باید شش ماه دوره ببیند ولی ما در ایران، اینگونه برنامه ها و آموزش ها را نداریم.

*جنابعالی در سال 1390 گفته بودید که در تهران 9 هزار مشاور املاک پروانه کسب دارند. همچنین گفته بودید در هر محله تهران 45 بنگاه املاک وجود دارد ولی باید بین 15 تا 20 واحد مشاور املاک در هر محله فعالیت کند.

با توجه به افزایش تعداد مشاوران املاک در سال های اخیر، به وجود کاهش معاملات باز تعداد این واحدها افزایش پیدا کرده است.

-تعداد 14 هزار مشاور املاک فعلی تهران باید به 6 هزار واحد کاهش پیدا کند ولی قانون می گوید هر فردی که متقاضی هست، به او جواز کسب بدهید. در این حالت، ما نمی توانیم برای صدور جواز کسب، مانع ایجاد کنیم.

*آیا فعالیت این تعداد مشاور املاک تهران با وجود کاهش شدید معاملات مسکن، اقتصادی هست یا نه؟

-ما همیشه ریزش داشته ایم و برخی مشاوران املاک، تغییر شغل داده اند. در سال های اخیر تعداد زیادی از مشاوران املاک و مخصوصاً افرادی که مستاجرند، از فعالیت خود انصراف داده اند.

در حال حاضر و بر اساس مقررات موجود، واحدهای اجاره ای هم می توانند جواز کسب دریافت کنند ولی قبلاً این طور بود که متقاضی باید مالک باشد. ممکن است همین افرادی که فارغ التحصیل دانشگاه بوده و مجوز لازم برای مشاور املاک گرفته اند، یک مدت با عشق و علاقه کار کنند ولی بعداً با این که هزینه هایی هم کرده اند، کارشان را تعطیل کنند.

با این حال، کسانی که در این صنف، حرفه ای هستند ماندگار بوده و کارشان را انجام می دهند. این افراد، بازار در رکود باشد یا نباشد، به فعالیت خود ادامه می دهند.

*متوسط قیمت هر متر مربع معاملات مسکن انجام شده شهر تهران در اسفند 1399 در حد 30 میلیون تومان شده بود ولی در اسفند 1398 متوسط قیمت معاملات 15 میلیون تومان بوده. واقعاً فقط این دو برابر شدن قیمت باعث شده که تعداد معاملات نسبت به سال های قبل کاهش پیدا کند؟

-وقتی که دولت، اقداماتی انجام داد و قیمت ها افزایش پیدا کرد، توان خرید مردم کاهش پیدا کرد و نتوانستند خرید کنند.

*همان 5 هزار معامله مسکنی که در اسفند سال گذشته انجام شده، توسط چه کسانی بوده و به هر حال توانسته اند خرید و فروش کنند؟

-فرضاً یک فرد قبلاً می خواسته واحد مسکونی دو خوابه بخرد ولی با افزایش قیمت ها مجبور شده واحد یک خوابه بخرد یا اگر پول کافی نداشته، در مناطق پایین تر شهر خانه خریده است.

*در منطقه یک شهرداری تهران، متوسط قیمت هر متر مربع معاملات انجام شده در اسفند گذشته به 68 میلیون تومان افزایش پیدا کرده است. آیا در این معاملات مسکن، کیفیت ساخت هم مورد توجه قرار می گیرد یا این که فقط خرید و فروش اولویت دارد؟

-سازمان نظام مهندسی ساختمان اعلام کرد که حتی در ساختمان های 15 طبقه، هزینه ساخت یک متر مربع ساختمان، بیش از 8 میلیون تومان نمی شود. هر چه تعداد طبقات ساختمان بالاتر برود، هزینه ساخت نیز بالا می رود ولی یک عده گوش نمی کنند و سودجو، منفعت طلب و سوداگر هستند.

اگر ما بخواهیم جلوی این نوع اقدامات را بگیریم اولاً باید بخش خصوصی را فعال کنیم و البته بخش خصوصی هم باید کنترل شده باشد. الان بانک ها، خانه سازی می کنند و ما نمی توانیم به بانک ها بگوییم چرا 100 درصد سود کرده اید. هر کدام از این عوامل، وابسته به همدیگر هستند.

*در آمار رسمی بانک مرکزی درباره مناطق 22 گانه شهرداری تهران، منطقه 5 بیش ترین معاملات مسکن را در اسفند 1399 داشته و تعداد آن 774 فقره بوده که حدود 15 درصد از کُل معاملات مسکن تهران است.

در سال های قبل و به طور خاص در فروردین 1397 باز همین منطقه 5 بیش ترین معاملات را بین 22 منطقه تهران داشته است. این منطقه شهرداری تهران چه ویژگی هایی دارد که معاملات بیش تری در آن انجام شده؟

-اولاً این منطقه از نظر ساخت و ساز، جوان تر بوده و منطقه ای است که شهر سازی، خیابان کشی و دسترسی های آن برای تردد، یک مقدار با محاسبه انجام شده. در نتیجه خرید و فروش آن زیادتر است. البته منطقه 22 ، کمتر از منطقه 5 شهرداری تهران نیست.

*تعداد معاملات منطقه 5 در حد 774 فقره بوده ولی در منطقه 22 که ساخت و سازهای آن جدید است فقط 99 معامله مسکن داشته است.

-در منطقه 22 عمدتاً تعاونی های مسکن فعال هستند. ساخت و ساز تعاونی ها در آمار نمی آید یعنی شرکت تعاونی این واحدها را ساخته ولی آمار آن در سامانه املاک نبوده است.

*قیمت هر متر مربع مسکن معاملات انجام شده در اسفند 1398 در حد 15 میلیون تومان بوده و در اسفند 1399 به 30 میلیون رسیده است. 

در دهه های اخیر و در هر مرحله، یک بار قیمت مسکن جهش کرده و اوج گرفته ولی بعداً بازار دچار توقف و رکود شده. آیا برای سال 1400 بازار دچار توقف و کاهش قیمت می شود؟

-وقتی بر خانه های لاکچری، خودروهای لاکچری و همه خانه های خالی از سکنه، مالیات می بندند، مسلم بدانید که قیمت خانه، پایین می آید. اصلاً سال 1400 قابل مقایسه با سال های 1398 و 1399 نخواهد بود چرا که این بازار در حال تغییر کردن است.